Terenuri situate in Popești Leordeni, ILFOV – DS. 2943/2023 si 159/2019

In data de 03 DECEMBRIE 2024, ORA 11:00, va avea loc la sediul SCPEJ Coşoreanu & Asociaţii din Bucureşti, str. Theodor Sperantia, nr. 65, sector 3, vânzarea la licitaţie publică a:

DESCRIERE:

TERENURI 

Vânzarea la licitaţie publică a următoarelor imobile,  respectiv:

1. Imobilul situat în Popești Leordeni, str. Sfânta Cruce nr. 8, jud. Ilfov, tarla 19/2, parcela 5, identificat cu număr cadastral 110705, întabulat în Cartea Funciară nr. 110705 a loc. Popești Leordeni, jud. Ilfov, compus din teren în suprafață de 537 m.p., conform actelor de proprietate și în suprafață de 543 m.p., conform măsurătorilor, împreună cu orice alte lucrări autonome sau adăugate, potrivit Codului civil, chiar dacă acestea din urmă nu sunt înscrise în cartea funciară la data începerii urmăririi, respectiv două fundații parțiale, pentru vile cu regim de înălțime P+2E, cu o suprafață construită de aproximativ 71,30 m.p., pentru fiecare în parte;
2. Imobilul situat în Popești Leordeni, jud. Ilfov, tarla 19/2, parcela 4 (str. Sfânta Cruce nr. 10, conform raport de evaluare), identificat cu număr cadastral 109429 întabulat în Cartea Funciară nr. 109429 a loc. Popești Leordeni, jud. Ilfov, compus din teren în suprafață de 574 m.p., conform actelor de proprietate și în suprafață de 580 m.p., conform măsurătorilor, împreună cu orice alte lucrări autonome sau adăugate, potrivit Codului civil, chiar dacă acestea din urmă nu sunt înscrise în cartea funciară la data începerii urmăririi, respectiv o fundație parțială, pentru vilă cu regim de înălțime P+2E, cu o suprafață construită de aproximativ 71,30 m.p.

LOCALIZARE:

Localizare: Imobilul Subiect este situat periferic, în partea de Sud-Est a orașului Popești-Leordeni, în microzona Viilor/Școlii.

PUNCTE DE REPER (linii pietonale): în partea de Vest, la circa 30 ml – intersecția dintre strada Viilor și Sfânta Cruce; în partea de Nord, la circa 700 ml – intersecția dintre strada Viilor cu Șos. Olteniței; în partea de Nord-Vest, la circa 1,2 km – Primăria or. Popești-Leordeni/centrul orașului.

Zona: Destinația generală a clădirilor din zona apropiată este una rezidențială, cu case/blocuri mici, de o calitate sub medie/medie, precum și cu hale industriale spre Est (zonă industrială în apropiere), sau mici spații pentru prestări servicii, de-a lungul căilor principale de acces (Șos. Olteniței, bd. Biruinței, Drumul fermei, sau Șos. Berceni). Zona este una în general subdezvoltată, în creștere, de un nivel calitativ general sub mediu, raportat la alte zone. Localitatea este aproape de centrul polului principal de dezvoltare din zona geografică respectivă (București – zona Berceni – Apărătorii Patriei).

Accesul auto/pietonal în zonă se realizează pe drumuri publice: strada Viilor, dimensiuni medii (câte o bandă de mers/sens), de o calitate generală medie, pe o lungime de circa 650 ml. Ultimul segment de drum, pe o distanță de circa 40 ml, se realizează pe un drum public de acces, pietruit, îngust (maxim 2 benzi de  circulație – cca 6 m lățime), de o calitate generală satisfăcătoare. Traficul auto este unul ridicat la nivelul arterelor principale (Șos. Olteniței, Șos. Berceni). Transportul public în comun este disponibil doar la nivelul arterelor principale, la peste 700 ml distanță; cea mai apropiată stație de metrou – „Berceni”, se află la o distanță de aproximativ 2,7 km spre Sud-Vest.

Vecinătăți, conform realității din teren, zona prezintă ca vecinătăți directe:
a) Nord: drum public pentru acces (str. Sfânta Cruce), cu îngrădire;
b) Est: teren liber, proprietate privată, cu îngrădire;
c) Sud: teren liber, proprietate privată, cu îngrădire;
d) Vest: clădiri rezidențiale în curs de execuție, proprietate privată, cu îngrădire.

Dotări Social-Urbane: zona este deservită satisfăcător cu puncte comerciale și spații social-urbane, acestea regăsindu-se de-a lungul arterelor principale, la peste 700 ml distanță spre Nord. Zona dispune de: diverse case, sau mici ansambluri rezidențiale construite până la drumul public principal de la Nord, iar la Sud cu loturi libere/nedezvoltate.

Utilități existente în zonă: electricitate, gaz, apă și canalizare. Nu sunt comunicate date, avize, sau alte informații privind utilitățile zonei. Au fost observate utilități funcționale la imobilul de vizavi. Nu au fost efectuate probe individuale.

Date fiscale aprox.:
Rangul localității – III , Zona în cadrul localității – B
Bloc cu mai mult de 3 niveluri și 8 apartamente – NU
An edificare clădire (PIF) – 2022 ; Vechime clădire – 1,42 ani
Arie construit desfășurată (Adc) considerată – 0,00 (arie utilă m² )
Renovări majore conform accepțiunii date în normele Codului Fiscal – NU (vz descriere imobil Cap. II.4)
Starea tehnică a clădirii – Satisfacatoare ; Mediul de folosință în care se află clădirea – În_mediu_normal .
Finisaje – . Structura – cadre din beton armat
Teren ocupat – 0 m² , Teren liber – 1.123,00 m².

DESCRIEREA PROPRIETĂȚII:

TERENUL: are o suprafață totală de 1.123,00 m² (conform măsurătorilor cadastrale), sau de 1.111,00 m² (conform actelor), cu o singură deschidere de 22,27 ml cumulată de la ambele loturi, la drumul de acces (str.
Sfânta Cruce). Din punct de vedere topografic, acesta este Plan, având o formă dreptunghiulara. Este estimată o arie de teren în surplus, în zona dinspre drumul pentru acces, pe circa 160 m² (vz schiță pg. 10), din cauza zonei de protecție aferentă culoarului de subtraversare a magistralei de apă.

Împrejmuire și amenajări teren: Terenul este amenajat minimal, prin începerea a trei fundații cu forme și dimensiuni similare (vz schițe Cap. II.3) și curățare teren de vegetația înaltă. Amplasamentul apare ca lăsat
neconstruit/părăsit, conform stadiului ce apare în imaginile prin satelit din aug.2022. Acesta dispune de anexe: Nu. Terenul este împrejmuit printr-un gard de o calitate inferioară, degradat (plasă sârmă, și pe trei laturi cu pânză verde prinsă peste).

OBSERVAȚII: nu au fost efectuate probe, iar evaluarea este efectuată conform calității standard, fără a fi luate în considerare orice alt fel de disfuncționalități, sau calități improprii ale manoperei și materialelor utilizate.

Utilitățile existente racordate la proprietate: nu sunt. Utilități observate cu racord vizavi: electricitate, gaz, apă și canalizare (în limita celor observate din exterior (aparate exterioare, guri evacuare specifice, contorizare individuală, etc)). Nu sunt comunicate date, avize, sau alte informații privind utilitățile zonei, sau traversările existente în zonă.

OBSERVAȚII conform raportului de evaluare:

La baza prezentei evaluări au stat o serie de ipoteze semnificative, enumerate și detaliate la Cap. III.12, dintre care, cele considerate ca cele mai importante și determinante sunt:

OBSERVAȚII 1: Conform analizei, cea mai bună utilizare a terenului este tratarea ca un singur lot (alipirea celor două loturi), astfel încât să aibă o deschidere optimă și o reducere a impactului zonei de protecție aferentă rețelei publice de apă publică industrială 2 x Dn 600 mm PREMO, ce traversează prin subteran, afectând în mod deosebit lotul 2 (nr.crt. 11 din încheierea de numire, cu IE 109429). Astfel, evaluarea este realizată sub ipoteza unei vânzări ca un singur corp de proprietate (vânzare la pachet), conform celei mai bune utilizări (vz. în Anexa documente declarația aut. sub nr. 2770-26.07.2023), alocarea valorică fiind realizată strict conform solicitării, pentru uzul procedural și legal aplicabil;

OBSERVAȚII 2: Conform declarației aut. sub nr. 2770-26.07.2023, date de către actualul proprietar, pentru primirea avizului de construire pe Imobilul Subiect (lot nr.crt.8 – IE 110705), s-a consemnat faptul că societatea Apa Nova București S.A. și Municipiul București au un drept de acces, pentru trecere și intervenție, pentru întreținerea și exploatarea rețelei publice de apă industrială 2xDn 600 mm PREMO, existente pe teren, prin subteran, pe o perioadă nedeterminată de timp, obligatoriu de transmis și prin orice înstrăinare ulterioară. Astfel, conform existenței acestei limitări de construire și exploatare a terenului, evaluarea este realizată sub ipoteza unei zone de protecție de circa 16-20 m² pe lotul 1 (nr.crt. 8 – IE 110705) și de circa 160 m² pe lotul 2 (nr.crt. 11 – IE 109429) în lipsa altor date disponibile, conform ariilor și laturilor din schițele avute la dispoziție, privind circuitul și amplasarea zonei de protecție și a culoarului magistralei de apă;

OBSERVAȚII 3: Conform noului PUG adoptat în această primăvară în or. Popești-Leordeni, pe baza planurilor disponibile pentru acest nou PUG, strada ce asigură accesul la Imobilul Subiect (drumul public Sfânta Cruce), este prevăzută a avea un profil de 12 m lățime pe viitor. Având în vedere lățimea fizică actuală (circa 6 ml, adică un drum îngust) și avantajele aduse de sistematizarea drumului public, precum și a celorlalte loturi utilizate în calcul, ce au aceleași limitări viitoare, evaluarea este realizată sub ipoteza unei exploatări optime și fără a fi considerate deprecieri suplimentare, în lipsa unor date certe, iar afectarea este una similară la celelalte repere utilizate în calcul;

OBSERVAȚII 4: Conform verificărilor efectuate în evaluare, pe baza imaginilor istorice prin satelit, lucrările existente pe amplasament la data actuală apar ca executate deja în august 2022 (în urmă cu circa 2 ani). Autorizația de construire emisă pentru lotul nr. 1 (nr.crt. 8 – IE 110705) este emisă în anul 2024. Având în vedere existența efectivă pe amplasament înaintea autorizării lucrărilor, evaluarea este realizată pe baza vechimii efective a construcțiilor și conform datelor menționate în autorizație, în lipsa altor date, conform prevederilor legale (vz Capitolul II.2-4 și Cod Procedură Civilă, art. 836 al. 1, 2, 3, 5 și 8);

Licitaţia începe de la următoarele preţuri, reprezentând 75% din valoarea stabilita pentru prima licitatie conform art. 837 Cod procedură civilă:

1. suma de 243.404,39 lei, inclusiv TVA19% (suma de 204.541,50 lei, la care s-a adăugat TVA19% în sumă de 38.862,89 lei), pentru imobilul situat în Popești Leordeni, str. Sfânta Cruce nr. 8, jud. Ilfov, tarla 19/2, parcela 5, identificat cu număr cadastral 110705, întabulat în Cartea Funciară nr. 110705 a loc. Popești Leordeni, jud. Ilfov,

2. suma de 224.309,35 lei, inclusiv TVA19% (suma de 188.495,25 lei, la care s-a adăugat TVA19% în sumă de 35.814,10 lei), pentru imobilul situat în Popești Leordeni, jud. Ilfov, tarla 19/2, parcela 4 (str. Sfânta Cruce nr. 10, conform raport de evaluare), identificat cu număr cadastral 109429 întabulat în Cartea Funciară nr. 109429 a loc. Popești Leordeni, jud. Ilfov,