Terenuri si construcții situate in Voluntari,Sos. Pipera-Tunari, Jud. Ilfov – dosar 5728/2025

In data de  31 AUGUST 2026, ora 12:00, va avea loc la sediul SCPEJ Coşoreanu & Asociaţii, la adresa din București, str. Theodor Sperantia nr. 65, sector 3, vânzarea la licitaţie publică a:

Terenurilor, constructiilor si imbunatatirilor aduse lor, situate in Orasul Voluntari, Sos. Pipera-Tunari, nr. 97 (97/1, 97/2, 97/3), judetul Ilfov, proprietatea debitorului FORASOL S.R.L., cu sediul în Orașul Voluntari, BLD PIPERA, NR.97/2, CORP CLĂDIRE C2. CAMERA 3, ET.1, județul Ilfov, compuse din: teren in suprafată totală, cumulată de 5.642,28 mp (conform măsuratorilor cadastrale) sau de 5.642 mp (conform actelor de proprietate, extrasului de carte funciară), compus din 3 loturi cadastrale unite fizic si functional + instalatiile comune aferente si clădiri mixte, in suprafată construită la sol, cumulată de cca. 1.172 mp (conform măsurătorilor cadastrale, actelor de proprietate, extrasului de carte funciară), cu regim de inaltime Ds+P+E, P+1E+M, cu o suprafată construită desfasurată de cca. 3.048 mp:
1. imobilul intabulat in Cartea Funciară nr. 106677 Voluntari (nr. CF vechi 8106) constând in teren intravilan in suprafata de 3.399,80 mp din actele de proprietate, respectiv 3.400 mp din măsurătorile cadastrale (care include si un teren de tenis), având categoria de folosintă “curti-constructii’, tarla 5, parcela 135/1/13, identificat cu număr cadastral 106677 (număr cadastral vechi 223/1) si constructiile edificate pe acest teren astfel: corpul de cladire C8 – punct de pază, cu o suprafată construită la sol de 12 mp, identificat cu număr cadastral 106677-C8, corpul de cladire C9 – birouri, cu o suprafată construită la sol de 621 mp, format din demisol, parter si etaj, identificat cu număr cadastral 106677-C9, corpul de cladire C10 – punct termic, cu o suprafată construită la sol de 13 mp, identificat cu număr cadastral 106677-C10, corpul de clădire C11 – club, cu o suprafată construită la sol de 130 mp, format din demisol, parter si etaj mansardat, identificat cu număr cadastral 106677-C11,
2. imobilul intabulat in Cartea Funciară nr. 104412 Voluntari (nr. CF vechi 1304), constând in teren intravilan in suprafată de 1.592,48 mp din actele de proprietate, respectiv 1.592 mp din măsurătorile cadastrale având categoria de folosintă “curtii-constructii”, identificat cu număr cadastral 104412 (număr cadastral vechi 223/2), impreună cu constructiile edificate pe acesta: corpul de clădire C1 – garaj, in suprafată construită la sol de 56 mp, cu o suprafată construită desfasurată de 56 mp, identificată cu număr cadastral 104412-C1, corpul de clădire C2 – locuintă (P+1E+M), in suprafată construită la sol de 213 mp, cu o suprafată construită desfasurată de 567 mp, identificată cu număr cadastral 104412-C2, corpul de clădire C3 – locuintă (P+M), in suprafată construită la sol de 31 mp, format cu o suprafată construită desfasurată de 62 mp, identificată cu număr cadastral 104412-C3, corpul de clădire C4 – locuintă (P+M), in suprafată construita la sol de 31 mp, format cu o suprafată construită desfăsurată de 62 mp, identificată cu număr cadastral 104412-C4, pe acest lot se află si o bucătărie de vară cu grup sanitar si cămară, o piscină si puț, construite ca anexe, in baza autorizației nr. 271/20.02.1996 eliberată de Primăria Voluntari, judetul Ilfov,
3. imobilul situat in localitatea Voluntari, judetul Ilfov, parcela 9 tarlaua 232, identificat cu număr cadastral 108714 (număr cadastral vechi 222), intabulat in Cartea Funciară nr. 108714 Voluntari (nr. CF vechi 11846) reprezentat de teren intravilan in suprafată de 650 mp.

Date despre zona, oras, vecinatati si amplasare

Localizare: Imobilul Subiect este situat central, în partea de Nord a municipiului București, în microzona Voluntari-Pipera/erou Iancu Nicolae. PUNCTE DE REPER (linii pietonale) : în partea de Nord-Vest, in imediata apropiere – pădurea Tunari/Băneasa; în partea de Sud, la circa 250 ml – ansamblul rezidențial Băneasa Residential Park; în partea de Sud, la circa 550 ml – intersecția dintre Șos. Pipera și erou Iancu Nicolae.

Zona: Destinația generală a clădirilor din zona apropiată este una predominant rezidențială, cu case/blocuri de o calitate superioară, precum și cu spații de birouri, sau de prestări servicii, de-a lungul căilor principale de acces (bd. Pipera-Erou Iancu Nicolae). Zona este una în general dezvoltată, în creștere (pe segmentul blocuri rezidențiale), de un nivel calitativ general ridicat, raportat la alte zone. Localizarea este aproape de centrul polului principal de dezvoltare din zona geografică respectivă (mun. București – cca 3,5 km Sud – zona Pipera).
Vecinătăți, conform realității din teren, zona prezintă ca vecinătăți directe:
a) Nord: clădiri rezidențiale proprietăți private, și str. Iancu de Hunedoara, proprietate publică, cu îngrădiri;
b) Est: drum public pentru acces (Șos. Pipera), cu îngrădire;
c) Sud: clădiri rezidențiale proprietăți private (blocuri nou construite), cu îngrădiri;
d) Vest: clădiri rezidențiale proprietăți private (blocuri nou construite), cu îngrădiri.
Accesul auto/pietonal în zonă se realizează pe drumuri asfaltate de bună calitate: dimensiuni mari (câte două benzi de mers/sens), de o calitate generală medie+ (Șos. Pipera). Accesul către Loturile 2 și 3: prin strada Iancu de Hunedoara, prin N-V, drum public, asfaltat, relativ îngust (maxim 2 benzi fizice de circulație, mai îngust la accesul către Șos. Pipera). Traficul auto este unul ridicat la nivelul arterelor principale (bd. Theodor Pallady și str. 1 Decembrie 1918). Transportul public în comun este relativ bine dezvoltat în imediata apropiere, cu autobuze (din Șos. Pipera).
Dotări Social-Urbane: zona este deservită bine cu puncte comerciale și spații social-urbane, acestea regăsindu-se în special de-a lungul arterelor principale.

Utilități existente în zonă: electricitate, gaz, apă și canalizare. Nu sunt comunicate date, avize, sau alte informații privind utilitățile zonei, sau traversările existente în zonă. Au fost observate utilități funcționale la imobil. Nu au fost efectuate probe individuale.
Date fiscale aprox.:
Rangul localității – III, Zona în cadrul localității – A
Bloc cu mai mult de 3 niveluri și 8 apartamente – NU
An edificare clădire (PIF) – 1997 (); Vechime clădire – 28,92 ani
Renovări majore conform accepțiunii date în normele Codului Fiscal – NU (vz descriere imobil Cap. II.4)
Arie construit desfășurată – vezi centralizator individual mai jos, Cap. II.4 (Adc) cumulată –2301 + 747 m² (arie utilă 2.450,41 m² )
Tip clădire (structura) – A , Cu Utilități (vz. Cap. II.2, 4 detalii și cuprins articol 457 Cod Fiscal + Norme metodologice, pct. 29)
Starea tehnică a clădirii – Foarte buna ; Mediul de folosință în care se află clădirea – În_mediu_normal . Finisaje – Superior. Structura – cadre din beton armat (106677-C8, C9, C10 + 104412-C2) și din lemn (106677-C11, 104412-C3, C4)
Teren ocupat – 1.172,0 m² , Teren liber – 4.470,28 m².

Descrierea terenului si a cladirilor

TERENUL: are o suprafață totală, cumulată, din 3 loturi adiacente, de 5.642,28 m² (conform măsurătorilor cadastrale), sau de 5.642,00 m² (conform actelor), cu câte o singură deschidere de 50,26 ml/37, la drumul de acces (Șos. Pipera – Lot 1, respectiv str. Iancu de Hunedoara Loturile 2 și 3). Din punct de vedere topografic, acesta este Plan, având o formă aproximativ dreptunghiulara. Este estimată o arie de teren în exces, în planul din spate, pe circa 1.160 m² (Lot 3 – 650 m² + partea din spate a Lotului 2 – pe maxim 510 m² ).

Pe lângă terenurile și construcțiile amintite, Imobilul Subiect include și următoarele bunuri (care deservesc imobilele si reprezintă accesul la energia electrică), conform actului de proprietate:
– stație transformare proprie PT3899 (cotă parte de 57,5%), sistem electric back-up diesel 110 kw, sistem UPS 20 kw,
– derivație 20 kw, ce alimentează PT3899 din racordul de 20 kw între LEA 20KV Electronica și punctul de derivație, între PT3033 si PT3899 (cotă parte de 40%),
Dotările si utilitățile care deservesc imobilele ce formează obiectul contractului de ipotecă imobiliară/vânzare-cumpărare, plus imobilele învecinate (imobilele identificate prin nr. cadastral 224/1 si 224/2), astfel:
– puțul de alimentare cu apă de 70 mH, cu sistemul de filtrare și de dedurizare și conductele de distribuție,
– conducta din incinta imobilului, de alimentare cu gaze naturale,
– conductele de canalizare și fosă septică.
Împrejmuire și amenajări teren: Terenul este amenajat cu spațiu verde (flori/pomi/copaci) și alei de circulație. Acesta dispune de anexe: Da.

Clădirile C8 și C10 – clădiri tip anexă (cabină pază, respectiv punct termic/spațiu tehnic). Acestea au structuri din beton și zidărie, pe fundații din beton. Acoperiș din lemn, cu învelitoare din țiglă ceramică/metalică. Finisarea este una redusă, specifică spațiilor de tip anexă. Nu sunt considerate în evaluare disfuncționalități, degradări atipice, sau alte imitări în exploatare. Acestea sunt considerate complet funcționale, conform vechimii aferente.
CLĂDIREA PRINCIPALĂ C9 – Birouri, cu regim de înălțime Ds+Parter+1E , este compartimentată conform tabelului anexat mai sus. Suprafețele utile sunt împărțite conform releveului anexat. Această clădire este estimată ca fiind finalizată în anul 1997 (conform documentelor puse la dispoziție), conform autorizației anexate eliberate în anul 1996 și recepționată conform procesului verbal de recepție finală, din anul 1997. Nu sunt considerate în evaluare disfuncționalități, degradări atipice, sau alte imitări în exploatare. Acestea sunt considerate complet funcționale, conform vechimii aferente.
Nu au fost identificate, sau comunicate renovări majore aduse clădirii, conform accepțiunii Codului Fiscal.
Structurile standard pentru astfel de construcții sunt astfel:
Structura este de tip cadru din b.a., cu stâlpi și grinzi din b.a., închideri perimetrale din cărămidă de tip cărămidă, izolați termic și compartimentări interioare din cărămidă / rigips/tâmplărie metalică. Fundația este de tip beton armat. Pentru accesul către nivelul superior, este realizată o scară interioară, finisată și balustrade din metal / fier forjat / inox, cu podest de odihnă + culoar de circulație.
Acoperiș: terasă necirculabilă, izolată.
Finisaje: (fără inspecție realizată în interior, conform nivelului standard estimat, observat, sau cunoscut, conform prevederilor legale pentru astfel de cazuri (prevederile legale)). Nivelul general al finisării este considerat Superior.
EXTERIOR: Finisarea la exterior este realizată prin placare cu plăci termosistem, cu aplicarea de plăci din alucobond/placaje dure. Tâmplăria exterioară: este de tip AL cu geam termopan., de un nivel calitativ mediu+/superior.

INTERIOR: nivelul finisajelor este estimat a fi unul superior. Pardoseala: de tip rece în zonele de tranzit, cu gresie de o calitate superioară, sau de tip cald, acoperită cu mochetă, adecvată pentru traficul intens, de o calitate superioară. La demisol aceasta este presupus complet amenajată, adecvat pentru spațiile secundare, săli conferințe. Pereții: sunt tencuiți, fiind aplicat strat de vopsea lavabilă, de o calitate superioară, iar în băi și bucătărie având aplicată faianță de o calitate superioară. Plafoanele: sunt de tip casetat/ măști din rigips, ce maschează spoturi luminoase de o calitate superioară. Tâmplăria interioară: este din lemn / AL/PVC, de o calitate superioară.
Lucrările de finisare principală sunt executate odată cu construirea casei, peste care au fost executate periodic lucrările uzuale de întreținere.

Instalațiile existente în clădire (în limita celor cunoscute, sau observate din exterior (aparate exterioare, guri evacuare specifice, contorizare individuală, etc)):
a) Electricitate de 220 V c.a./Trifazic, panou/contor – instalație electrică de tip îngropată în tencuială, cu aparate și corpuri de iluminat fixe, fără accesorii;
b) Rețea de gaz cu contoar observat la poartă, ce alimentează amplasamentul;
c) Instalație de gaz metan, cu contor + Instalația de încălzire cu ventilo-convectoare, sau convectoradiatoare (calorifere), alimentate de o centrală termică proprie (pe gaz);
d) Apă curentă, alimentată din puț propriu cu ajutorul unui hidrofor / sistemul centralizat al localității, și canalizarea de colectare, ce deversează către fosa vidanjabilă / sistemul centralizat de colectare al localității;
e) Instalațiile sanitare – Pentru băile sau grupurile sanitare, obiecte sanitare estimate a fi de o calitate superioară, (fără inspecție interioară efectuată);
f) Instalație de răcire – sistem de climatizare pe tubulatură tip HVAC;
g) Internet – linii încastrate, cu multipli furnizori;
h) CCTV + BMS – sistem centralizat de monitorizare și control – Building Management System.
CLĂDIREA SECUNDARĂ C11 – Club, cu regim de înălțime Ds+Parter+1E. Suprafețele utile sunt împărțite conform releveului anexat. Această clădire este estimată ca fiind finalizată în anul 1997 (conform documentelor puse la dispoziție), conform autorizației anexate eliberate în anul 1996 și recepționată conform procesului verbal de recepție finală, din anul 1997. Nu sunt considerate în evaluare disfuncționalități, degradări atipice, sau alte imitări în exploatare. Acestea sunt considerate complet funcționale, conform vechimii aferente.
Nu au fost identificate, sau comunicate renovări majore aduse clădirii, conform accepțiunii Codului Fiscal.
Structurile standard pentru astfel de construcții sunt astfel:
Structura este de tip american, pe structuri din lemn, cu închideri perimetrale din lemn și compartimentări interioare de tip ușor, din rigips/lemn. Fundația este de tip beton armat. Pentru accesul către nivelul superior, este realizată o scară interioară, finisată și balustrade din metal / fier forjat / inox, cu podest de odihnă + culoar de circulație. Există rampă din beton, pentru accesul către subsol, unde sunt amenajate spații tehnice, eventual posibilitate pentru parcare autoturisme.
Acoperiș: Șarpanta este din lemn ecarisat, conform standardelor în construcții, corespunzător pentru învelitoarea din țiglă ceramică / țiglă metalică.
Finisaje: (fără inspecție realizată în interior, conform nivelului standard estimat, observat, sau cunoscut, conform prevederilor legale pentru astfel de cazuri (prevederile legale)). Nivelul general al finisării este considerat mediu/mediu+. Lucrările de finisare principală sunt executate odată cu construirea casei, peste care au fost executate periodic lucrările uzuale de întreținere.
EXTERIOR: Tâmplăria exterioară: este de tip PVC cu geam termopan., de un nivel calitativ mediu/mediu+.
INTERIOR: nivelul finisajelor este estimat a fi unul mediu/mediu+. Pardoseala: de tip rece în zonele de tranzit, cu gresie de o calitate medie+, sau de tip cald, cu parchet din lemn (lamelar), de o calitate medie/medie+. La demisol aceasta este presupus complet amenajată, adecvat pentru spațiile secundare (depozitare, tehnic).
Pereții: sunt tencuiți, fiind aplicat strat de vopsea lavabilă, de o calitate medie+, iar în băi și bucătărie având aplicată faianță de o calitate medie. Plafoanele: sunt de tip măști din rigips, ce maschează spoturi luminoase de o calitate superioară. Tâmplăria interioară: este din lemn / PVC, de o calitate medie+.
Instalațiile existente în clădire (în limita celor cunoscute, sau observate din exterior (aparate exterioare, guri evacuare specifice, contorizare individuală, etc)):
a) Electricitate de 220 V c.a./Trifazic, panou/contor – instalație electrică de tip îngropată în tencuială, cu aparate și corpuri de iluminat fixe, fără accesorii;
b) Instalație de gaz metan, cu contor + Instalația de încălzire cu convecto-radiatoare (calorifere), alimentate de o centrală termică proprie (pe gaz);
c) Apă curentă, alimentată din puț propriu cu ajutorul unui hidrofor / sistemul centralizat al localității, și canalizarea de colectare, ce deversează către fosa vidanjabilă / sistemul centralizat de colectare al localității;
d) Instalațiile sanitare – Pentru băile sau grupurile sanitare, obiecte sanitare estimate a fi de o calitate medie, (fără inspecție interioară efectuată);
e) Instalație de răcire – răcire cu aparate uzuale de AC;
f) Internet – linii încastrate, cu multipli furnizori;

CLĂDIRE C1+C2 – Garaj + Locuință, cu regim de înălțime P+1E+M .Suprafețele utile sunt împărțite conform releveului anexat raportuli. Această clădire este estimată cafiind finalizată în anul 1997 (conform documentelor puse la dispoziție), conform autorizației anexate eliberate în anul 1996 și recepționată conform procesului verbal de recepție din 1997.
Nu au fost identificate, sau comunicate renovări majore aduse clădirii, conform accepțiunii Codului Fiscal.
Structurile standard pentru astfel de construcții sunt astfel:
Structura este de tip cadru din b.a., cu stâlpi și grinzi din b.a., închideri perimetrale din cărămidă de tip cărămidă, izolați termic și compartimentări interioare din cărămidă/rigips. Fundația este de tip continuu, cu pardoseli din beton armat. Pentru accesul către nivelul superior, este realizată o scară interioară, finisată, cu balustrade din metal / fier forjat / inox / lemn, cu podest de odihnă.
Acoperiș: Șarpanta este din lemn ecarisat, conform standardelor în construcții, corespunzător pentru învelitoarea din țiglă ceramică /metalică.
Finisaje: (fără inspecție realizată în interior, conform nivelului standard estimat, observat, sau cunoscut, conform prevederilor legale pentru astfel de cazuri (prevederile legale)). Nivelul general al finisării este considerat superior. Lucrările de finisare principală sunt executate odată cu construirea casei, peste care au fost executate periodic lucrările uzuale de întreținere.
EXTERIOR: Tâmplăria exterioară: este de tip PVC cu geam termopan., de un nivel calitativ superior.
INTERIOR: nivelul finisajelor este estimat a fi unul superior. Pardoseala: de tip rece în zonele de tranzit, cu gresie de o calitate superioară, sau de tip cald, cu parchet din lemn (lamelar), de o calitate superioară. Pereții: sunt tencuiți, fiind aplicat strat de vopsea lavabilă, de o calitate superioară, iar în băi și bucătărie având aplicată faianță de o calitate superioară. Plafoanele: sunt de tip măști din rigips, ce maschează spoturi luminoase de o calitate superioară. Tâmplăria interioară: este din lemn, de o calitate medie+.
Instalațiile existente în clădire (în limita celor cunoscute, sau observate din exterior (aparate exterioare, guri evacuare specifice, contorizare individuală, etc)):
a) Electricitate de 220 V c.a., panou/contor – instalație electrică de tip îngropată în tencuială, cu aparate și corpuri de iluminat fixe, fără accesorii;
b) Instalație de gaz metan, cu contor + Instalația de încălzire cu convecto-radiatoare (calorifere), alimentate de o centrală termică proprie (pe gaz);
c) Apă curentă, alimentată din puț propriu cu ajutorul unui hidrofor / sistemul centralizat al localității, și canalizarea de colectare, ce deversează către fosa vidanjabilă / sistemul centralizat de colectare al localității;
d) Instalațiile sanitare – Pentru băile sau grupurile sanitare, obiecte sanitare estimate a fi de o calitate medie, (fără inspecție interioară efectuată);
e) Instalație de răcire – srăcire cu aparate uzuale de AC;
f) Internet – linii încastrate, cu multipli furnizori;
CLĂDIRE C3 și C4 – Locuințe de mici dimensiuni, cu regim de înălțime P+M. Suprafețele utile sunt împărțite conform releveului anexat. Această clădire
este estimată ca fiind finalizată în anul 1997 (conform documentelor puse la dispoziție), conform autorizației anexate eliberate în anul 1996 și recepționată conform procesului verbal de recepție din 1997.
Nu au fost identificate, sau comunicate renovări majore aduse clădirii, conform accepțiunii Codului Fiscal.
Structurile standard pentru astfel de construcții sunt astfel:
Structura este de tip american, pe structuri din lemn, cu închideri perimetrale din lemn și compartimentări interioare de tip ușor, din rigips/lemn. Fundația este de tip beton armat. Pentru accesul către nivelul superior, este realizată o scară interioară, finisată și balustrade din metal / fier forjat / inox.
Acoperiș: Șarpanta este din lemn ecarisat, conform standardelor în construcții, corespunzător pentru învelitoarea din țiglă ceramică / țiglă metalică.
Finisaje: (fără inspecție realizată în interior, conform nivelului standard estimat, observat, sau cunoscut, conform prevederilor legale pentru astfel de cazuri (prevederile legale)). Nivelul general al finisării este considerat mediu/mediu+. Lucrările de finisare principală sunt executate odată cu construirea casei, peste
care au fost executate periodic lucrările uzuale de întreținere.
EXTERIOR: Tâmplăria exterioară: este de tip PVC cu geam termopan., de un nivel calitativ mediu/mediu+.
INTERIOR: nivelul finisajelor este estimat a fi unul mediu/mediu+. Pardoseala: de tip rece în zonele de tranzit, cu gresie de o calitate medie+, sau de tip cald, cu parchet din lemn (lamelar), de o calitate medie/medie+.

Pereții: sunt tencuiți, fiind aplicat strat de vopsea lavabilă, de o calitate medie+, iar în băi și bucătărie având aplicată faianță de o calitate medie. Plafoanele: sunt de tip măști din rigips, ce maschează spoturi luminoase de o calitate superioară. Tâmplăria interioară: este din lemn / PVC, de o calitate medie+.
Instalațiile existente în clădire (în limita celor cunoscute, sau observate din exterior (aparate exterioare, guri evacuare specifice, contorizare individuală, etc)):
a) Electricitate de 220 V c.a., panou/contor – instalație electrică de tip îngropată în tencuială, cu aparate și corpuri de iluminat fixe, fără accesorii;
b) Instalație de gaz metan, cu contor + Instalația de încălzire cu convecto-radiatoare (calorifere), alimentate de o centrală termică proprie (pe gaz);
c) Apă curentă, alimentată din puț propriu cu ajutorul unui hidrofor / sistemul centralizat al localității, și canalizarea de colectare, ce deversează către fosa vidanjabilă / sistemul centralizat de colectare al localității;
d) Instalațiile sanitare – Pentru băile sau grupurile sanitare, obiecte sanitare estimate a fi de o calitate medie, (fără inspecție interioară efectuată);
e) Instalație de răcire – răcire cu aparate uzuale de AC;
f) Internet – linii încastrate, cu multipli furnizori;

Puncte Forte:
1. Proprietatea este amplasată în zonă centrală, cu majoritatea avantajelor aferente unui amplasament bun: acces rutier și pietonal bun; transport în comun lângă proprietate; amplasarea lângă pădure ; facilități diverse licee/școli în apropiere; magazine în număr suficient;
2. Încadrarea dimensiunilor totale în palierul general căutat pe piața specifică;
3. Imobilul Subiect are o stare generală bună, fără cheltuieli după achiziție considerate necesare;

4. Potențiala utilizare alternativă, rezidențială, pentru Loturile 2 și 3, separat de Lotul 1;
5. Componenta teren liber reprezintă principala componentă, cu un trend de creștere a prețurilor la acesteimobile, în ultimii 2-5 ani;
6. Dinamica solidă pe segmentul achiziției de apartamente și case, care a depășit perturbările geopolitice,sau economice aferente pandemiei, sau războaielor din Ucraina, Iran și Israel
7. Dinamica foarte bună de clădiri de tip rezidențial în zonă și creșterea prețurilor la terenurile bine amplasate, pretabile dezvoltării cu astfel de spații.
Puncte Slabe:
1. Construirea de blocuri înalte, în imediata apropiere a Imobilului Subiect în ultimii 2 ani, fiind puține terenuri libere pretabile dezvoltării de astfel de clădiri (densitate mare locuințe, locatari, scădere semnificativă a intimității la locuințele individuale/vilelor din imediata proximitate;
2. Raportat la media statistică din microzona de referință, pe piața specifică, proprietatea are o suprafață utilă ridicată, față de această medie, inclusiv în raport strict cu imobilele de un nivel mediu + / superior (3 loturi, cumulând o arie mare și un preț cumulat ridicat). Acest lucru se traduce printr-o diminuare a utilității generale și încadrarea sub reperele existente, sau căutate (cost total de achiziție peste media caselor din zonă, generare costuri de exploatare mult mai ridicate, costuri ridicate de mentenanță, arie medie/camere supradimensionată cu eficiență scăzută a distribuției acesteia pe camerele principale etc);
3. Spațiile de birouri au o dinamică mult mai redusă decât cea rezidențială. Dinamica din imediata apropiere indică un potențial ridicat de achiziție a Imobilului Subiect pentru a se demola construcțiile actuale și construirea de blocuri înalte (aport valoric redus al construcțiilor, care nu vor mai fi recunoscute de unii potențiali cumpărători);
4. Lipsa eficienței energetice în linie cu clădirile actuale (categoria nZEB);
5. Lipsa sistemelor moderne de ventilație, cu recuperare de căldură;
6. Creșterea semnificativă a densității populației și circulației rutiere din zonă, odată cu noile dezvoltări, fără investiții semnificative în infrastructura rutieră;

OBSERVATII CONFORM RAPORTULUI DE EVALUARE:
OBSERVAȚII 1: La momentul inspecției nu s-a putut efectua fotografierea în interiorul imobilului, finisarea și starea generală fiind estimată conform celor observate cu ochiul liber la momentul inspecției și conform informațiilor furnizate de către creditor. Imobilul Subiect este evaluat în ipoteza unei stări generale și finisări conform celor descrise, în lipsa altor documente și informații, precum și pe baza prevederilor legale pentru astfel de situații (vz. și Cap. II.1-4, III.2, III.7 și Cod Procedură Civilă, art. 660, art. 836 al. 1, 5 și 8).
OBSERVAȚII 2: La Imobilul Subiect, contractual și în numire sunt specificate o serie de instalații comune întregului amplasament, nu doar Imobilului Subiect: instalații și echipamente furnizare electricitate, puț apă, canalizare și fosă septică, conducte și canalizări ape curente și uzate, etc). Având în vedere elementele care sunt în utilizare comună întregului amplasament , evaluarea de față este realizată sub ipoteza posibilității partajării beneficiilor aduse de întregul amplasament, conform celei mai bune utilizări, în condiții optime, de bună vecinătate, fără a fi luate în considerare costuri adiționale posibil a fi generate (litigii, timpi în care nu se poate utiliza proprietatea, timpi necesari pentru împărțirea beneficiilor rezultate, avocați, supraprețuri solicitate și plătite pentru restul drepturilor etc), într-un scenariu optimist pentru proprietate (vz. și Cap. II.1-5).
OBSERVAȚII 3: Imobilul Subiect cuprinde, pe lângă elementele principale enumerate, și lucrările autonome sau adăugate imobilului, conform prevederilor legale (observate construcții precum; foișor, îngrădire, peisagistică, piscină, instalații furnizare utilități la amplasament, etc). Evaluarea este realizată conform instrucțiunilor Clientului, în cea mai plauzibilă ipoteză, cu o stare efectivă a lucrărilor conform descrierii, cu lucrări considerate ca executate legal și conform normelor, cu un stadiu de executare conform celui descris, sau un nivel al costurilor rămase conforme cu cele utilizate în Raport, în lipsa altor date și documente contrare, prezentate în timp util, conform prevederilor legale aplicabile (vz. și Cod Civil art. 537, 546 al.3, 557 al.1, 567, 577, 578, 579, al.1, coroborat cu Cod Procedură Civilă, art. 814, 815, 836 al. 2, 5, 6 și 8).

Conform cererii creditorului CEC BANK SA nr. DRRC/B/2/8913/10.07.2026, transmisă prin intermediul corespondentei electronice la data de 10 iulie 2026, acesta solicită, in temeiul art. 846 alin. (3) Cod procedură civilă, valorificarea simultană a imobilelor urmărite, respectiv a parcelelor situate in Orasul Voluntari, Sos Pipera-Tunari, nr. 97 (97/1, 97/2, 97/3), judetul Ilfov, având in vedere că imobilele sunt grevate de aceeasi ipotecă si formează un ansamblu unitar din punct de vedere economic si functional, creditorul apreciază că vânzarea acestora in acelasi timp este de natură să conducă la obtinerea unui pret superior de valorificare si la maximizarea gradului de recuperare a creantei.

Licitaţia începe de de la preţul de total de 33.441.521,41 lei inclusiv TVA (din care: 27.637.621 lei – valoare stabilită conform raportului de evaluare si 5.803.900,41 lei – valoare TVA 21%), defalcat valoric după cum urmează:
1. imobilul intabulat in Cartea Funciară nr. 106677 Voluntari (nr. CF vechi 8106) constând in teren intravilan in suprafata de 3.399,80 mp din actele de proprietate, respectiv 3.400 mp din măsurătorile cadastrale (care include si un teren de tenis), având categoria de folosintă “curti-constructii’, tarla 5, parcela 135/1/13, identificat cu număr cadastral 106677 (număr cadastral vechi 223/1) si constructiile edificate pe acest teren astfel: corpul de cladire C8 – punct de pază, cu o suprafată construită la sol de 12 mp, identificat cu număr cadastral 106677-C8, corpul de cladire C9 – birouri, cu o suprafată construită la sol de 621 mp, format din demisol, parter si etaj, identificat cu număr cadastral 106677-C9, corpul de cladire C10 – punct termic, cu o suprafată construită la sol de 13 mp, identificat cu număr cadastral 106677-C10, corpul de clădire C11 – club, cu o suprafată construită la sol de 130 mp, format din demisol, parter si etaj mansardat, identificat cu număr cadastral 106677-C11, având o valoare de circulatie de 22.389.166,03 lei inclusiv TVA (din care: 18.503.443 lei – valoare stabilită conform raportului de evaluare si 3.885.723,03 lei – valoare TVA 21%),

2.imobilul intabulat in Cartea Funciară nr. 104412 Voluntari (nr. CF vechi 1304), constând in teren intravilan in suprafată de 1.592,48 mp din actele de proprietate, respectiv 1.592 mp din măsurătorile cadastrale având categoria de folosintă “curtii-constructii”, identificat cu număr cadastral 104412 (număr cadastral vechi 223/2), impreună cu constructiile edificate pe acesta: corpul de clădire C1 – garaj, in suprafată construită la sol de 56 mp, cu o suprafată construită desfasurată de 56 mp, identificată cu număr cadastral 104412-C1, corpul de clădire C2 – locuintă (P+1E+M), in suprafată construită la sol de 213 mp, cu o suprafată construită desfasurată de 567 mp, identificată cu număr cadastral 104412-C2, corpul de clădire C3 – locuintă (P+M), in suprafată construită la sol de 31 mp, format cu o suprafată construită desfasurată de 62 mp, identificată cu număr cadastral 104412-C3, corpul de clădire C4 – locuintă (P+M), in suprafată construita la sol de 31 mp, format cu o suprafată construită desfăsurată de 62 mp, identificată cu număr cadastral 104412-C4, pe acest lot se află si o bucătărie de vară cu grup sanitar si cămară, o piscină si puț, construite ca anexe, in baza autorizației nr. 271/20.02.1996 eliberată de Primăria Voluntari, judetul Ilfov, având o valoare de circulatie de 8.469.993,95 lei inclusiv TVA (din care: 6.999.995 lei – valoare stabilită conform raportului de evaluare si 1.469.998,95 lei – valoare TVA 21%),

3. imobilul situat in localitatea Voluntari, judetul Ilfov, parcela 9 tarlaua 232, identificat cu număr cadastral 108714 (număr cadastral vechi 222), intabulat in Cartea Funciară nr. 108714 Voluntari (nr. CF vechi 11846) reprezentat de teren intravilan in suprafată de 650 mp, având o valoare de circulatie de 2.582.361,43 lei inclusiv TVA (din care: 2.134.183 lei – valoare stabilită conform raportului de evaluare si 448.178,43 lei – valoare TVA 21%).