Teren si constructii – situate în com.Branesti, jud. ILFOV- 423/2021

In data de 22 SEPTEMBRIE 2026, ora 13:00, va avea loc la adresa din București, str. Theodor Sperantia nr. 65, sector 3, vânzarea la licitaţie publică a:

DESCRIERE:

TEREN INTRAVILAN si CONSTRUCTII

Imobilului compus din teren, construcții și îmbunătățiri, situat in comuna Brăneşti, sat Brănești, str. Slt. Petre Ionel nr. 161, județul Ilfov, înscris în Cartea Funciară nr. 55589 a localității Brănești, având numere cadastrale 55589, 55589-C1 și 55589-C2, reprezentat de:

-Teren în suprafață totală de 1.087 m.p (cf. măsurătorilor cadastrale actuale), 1.156 m.p (cf. măsurătorilor cadastrale anterioare) și 1.178 m.p (cf. actului de proprietate), cu destinația intravilan, categoria de folosință curți/construcții;

-C1 – Locuință unifamilială, în suprafață construită la sol de 258 m² (cf măsurătorilor cadastrale), cu regim de înălțime Sp+P+1E+Mr, cu o suprafață construită desfășurată de 567 m² (cf. măsurătorilor cadastrale);

-C2 – Anexă-garaj, în suprafață construită la sol de 34 m² (cf. măsurătorilor cadastrale)

LOCALIZARE:

Localizare: Imobilul Subiect este situat semicentral, în partea de Sud a satului Brănești .

PUNCTE DE REPER (linii pietonale): în partea de Sud – acces direct la DJ100 (segmentul str. Slt. Petre Ionel); în partea de Nord-Vest, la circa 800 ml – intersecția DJ100 cu linia CFR București-Constanța, iar la alți 700 ml intersecția dintre DJ100 și DN3; în partea de Sud, la circa 3,5 km – acces rutier la autostrada A2 (joncțiune nouă, funcțională).

Zona: Destinația generală a clădirilor din zona apropiată este una rezidențială, cu case de o calitate medie/peste medie, precum și cu spații de prestări servicii, de-a lungul căilor principale de acces (DJ100, DN3). Zona este una în general relativ dezvoltată, în ușoară creștere, de un nivel calitativ general mediu, raportat la alte unități administrativ-teritoriale similare. Localitatea este relativ aproape de centrul polului principal de dezvoltare din zona geografică respectivă (mun. București).

Vecinătăți, conform realității din teren, zona prezintă ca vecinătăți directe:

1. Nord: locuințe similare, proprietate privată, cu îngrădire;
2. Est: locuințe similare, proprietate privată, cu îngrădire;
3. Sud: drum public pentru acces (str. Petre Ionel), cu îngrădire;
4. Vest: teren liber, proprietate privată, cu îngrădire.

Accesul auto/pietonal în zonă se realizează pe drumuri asfaltate de bună calitate: de dimensiuni medii (câte o bandă de mers/sens), de o calitate generală medie. Traficul auto este unul ridicat la nivelul arterelor principale (DN3/A2). Transportul în comun este satisfăcător dezvoltat în această zonă, fiind reprezentat de autobuze, microbuze în regim maxi-taxi la nivelul DN3 în special.

Dotări Social-Urbane: zona este deservită satisfăcător cu puncte comerciale și spații social-urbane, acestea regăsindu-se în special de-a lungul arterelor principale. Zona dispune de: baltă de dimensiuni medii cu facilități reduse; pădure cu facilități foarte reduse; magazine în număr suficient.

Utilități existente în zonă: electricitate, gaz; apă și canalizare în extindere (fără date certe comunicate/cunoscute). Imobilul Subiect beneficiază de toate utilitățile, în sistem public și regie proprie.

Date fiscale aprox.:

Rangul localității – IV , Zona în cadrul localității – A Bloc cu mai mult de 3 niveluri și 8 apartamente – NU

An edificare clădire (PIF) – 2010 ; Vechime clădire – 10,40 ani

Arie construit desfășurată (Adc) considerată – 567,00 (arie utilă 281,40 m² )

Renovări majore conform accepțiunii date în normele Codului Fiscal – NU (vz descriere imobil Cap. II.4)

Starea tehnică a clădirii – Foarte buna ; Mediul de folosință în care se află clădirea – În_mediu_normal . Finisaje – Mediu+. Structura – cadre din beton armat

Teren ocupat – 258,0+34 m² , Teren liber – 795,00 m².

DESCRIEREA TERENULUI:

TERENUL: are o suprafață totală de 1.087,00 m² (conform măsurătorilor cadastrale), sau de 1.178,00 m² (conform actelor), cu o singură deschidere de 18,17 ml, la drumul de acces (str. Petre Ionel). Din punct de vedere topografic, acesta este inclinat-construibil, având o formă dreptunghiulara. Nu este estimată a exista o arie de teren în exces/surplus. Terenul este subdezvoltat în raport cu coeficienții urbanistici maxim disponibili.

Împrejmuire și amenajări teren: Terenul este amenajat cu spațiu verde (flori/pomi/copaci) și alei de circulație. Acesta dispune de anexe: Da (garaj).

CLĂDIRE C1 –Locuință unifamilială, în suprafață construită la sol de 258,0 m² (conform măsurătorilor cadastrale), cu regim de înălțime Sp+P+1E+Mr , cu o suprafață construită desfășurată de 567,0 m² (conform măsurătorilor cadastrale);

C2 – Anexă-garaj, în suprafață construită la sol de 34 m² (conform măsurătorilor cadastrale);

Imobilul Subiect are atribuit numărul cadastral 3620 (identificator electronic 55589) și este intabulat în Cartea Funciară nr. 55589(număr carte funciară vechi 4804) a UAT Branesti.

Segmentul de piață căruia i se adresează această proprietate este cel Rezidential .

Suprafețele utile sunt împărțite conform releveului anexat. Această clădire este estimată ca fiind edificată în anul 2010 (conform documentelor puse la dispoziție/istoricului prin satelit), conform autorizației anexate eliberate în anul 2009 și recepționată conform procesului verbal de recepție finală anexat, din anul 2010.

Structurile standard pentru astfel de construcții sunt astfel:

Structura este de tip cadru din b.a., cu stâlpi și grinzi din b.a., închideri perimetrale din cărămidă de tip cărămidă BCA, izolați termic cu termosistem de 10 cm grosime și compartimentări interioare din cărămidă BCA. Fundația este de tip continuu, cu pardoseli din beton armat. Pentru accesul către nivelul superior, este realizată o scară interioară, placată cu lemn/gresie de calitate și balustrade din metal / fier forjat / inox / lemn, cu podest de odihnă.

Acoperiș: Șarpanta este din lemn ecarisat, conform standardelor în construcții, corespunzător pentru învelitoarea din țiglă metalică (tablă de tip Lindab)/țiglă din PVC cu granule din piatră naturală.

Finisaje: (fără inspecție realizată în interior, conform nivelului standard estimat, observat, sau cunoscut) Nivelul general al finisării este considerat Mediu+. EXTERIOR: Finisarea la exterior este realizată prin placare cu plăci termosistem, tencuirea pereților și aplicat un strat de vopsea decorativă de exterior. Tâmplăria exterioară: este de tip PVC cu geam termopan. Garajul dispune de o ușă acționată electric și poartă pentru acces pietonal. Ușa de la intrare este metalică, de un nivel calitativ mediu+. INTERIOR: nivelul finisajelor este estimat a fi unul mediu+. Pardoseala: de tip rece în zonele de tranzit, cu gresie de o calitate medie, sau de tip cald în dormitoare, acoperită cu parchet lamelar din lemn de o calitate medie+. Pereții: sunt tencuiți, fiind aplicat strat de vopsea lavabilă, de o calitate medie, iar în băi și bucătărie având aplicată faianță de o calitate medie+. Plafoanele: sunt tencuite și prezintă măști din rigips / tavan casetat, ce maschează spoturi luminoase de o calitate medie. Tâmplăria interioară: este din lemn / PVC, de o calitate medie+.

Instalațiile existente în clădire:

1. Electricitate de 220 V a., panou/contor – instalație electrică de tip îngropată în tencuială, cu aparate și corpuri de iluminat fixe, fără accesorii;
2. Instalație de gaz metan, cu contor + Instalația de încălzire cu convecto-radiatoare (calorifere), alimentate de o centrală termică proprie (pe gaz);
3. Apă curentă, alimentată din puț propriu cu ajutorul unui hidrofor / sistemul centralizat al localității, și canalizarea de colectare, ce deversează către fosa vidanjabilă / sistemul centralizat de colectare al localității;
4. Instalațiile sanitare – Pentru băile sau grupurile sanitare, obiecte sanitare estimate a fi de o calitate superioară, (fără inspecție interioară efectuată);
5. Instalație de răcire – aparate clasice de aer condiționat;
6. Internet – linii încastrate, alimentat din tubete Netcity, cu multipli furnizori;
7. Nu sunt cunoscute rețele de tip smarthouse, echipamente deridicare a eficienței energetice la un nivel similar celor de tip nZEB, pasive, CCTV, BMS – sistem centralizat de monitorizare și control – Building Management System, etc.

Observatii conform raportului de evaluare:

OBSERVAȚII 1: La momentul inspecției s-a asigurat accesul în interiorul curții și parțial în clădirea principală, dar nu a fost permisă inspectarea interioară a clădirilor sau fotografierea interioară, fotografiile fiind efectuate limitat, doar în curte și din afara curții, finisarea fiind estimată conform celor observate cu ochiul liber și datelor cadastrale actualizate avute la dispoziție;
OBSERVAȚII 2: La întocmirea Raportului au fost disponibile măsurători cadastrale, actualizate, suprafețele estimate având la bază dimensiunile noi din teren, datele clădirilor anterioare intabulate nefiind de actualitate. Clădirile C1 și C2 existente anterior au fost demolate, conform autorizației de demolare nr. 15-27.04.2009, iar pe amplasament au fost edificate noile clădiri C1 (locuință unifamilială) și C2 (anexă-garaj), conform autorizației de construire nr. 121-27.04.2009, recepționate conform procesului verbal de recepție finală nr. 149-09.08.2010. Garajul nu este inclus în autorizație. In conformitate cu prevederile art. 2382 Cod Civil ”ipoteca se întinde, fără nicio altă formalitate, asupra construcțiilor, îmbunătățirilor și accesoriilor imobilului, chiar dacă acestea sunt ulterioare constituirii ipotecii.” Astfel cladirile vor fi evaluate in forma actuala existenta pe amplasament;
OBSERVAȚII 3: Conform memoriului tehnic de construire al clădirii noi, al autorizației de construire și procesului verbal de recepție finală sau al măsurătorilor cadastrale actualizate, clădirea C1 este prevăzută cu regim de înălțime Sp+P+1E, dar în fapt, la nivelul podului, acesta a fost mansardat și transformat în spațiu locuibil. Coeficienții urbanistici nefiind depășiți și recepția finală a clădirii fiind efectuată, precum și înscrisă pe rolul fiscal, nu au fost considerate probleme de ordin legal cu privire la mansardarea podului, fără a fi incluse cheltuieli suplimentare necesare în acest sens;
OBSERVAȚII 4: În evaluarea de față sunt considerate ca necesare doar mici cheltuieli imediate după achiziție (actualizarea cadastrală completă în cartea funciară, conform noilor măsurători și recepționarea lucrărilor de demolare), în scenariul optimist, fără a fi incluse alte cheltuieli neprevăzute în acest sens;
OBSERVAȚII 5: Având în vedere condițiile extraordinare aplicabile pe termen scurt, limitat, generate de pandemia de coronavirus, luând în considerare necesitatea de marketizare adecvată conform definiției valorii de piață, ce depășește cu perioada de restricții comunicate oficial, până la data evaluării (inspecția efectivă), în abordarea prudentă și în lipsa oricăror date certe ce ar sugera o oscilație a prețurilor în această perioadă, nu au fost aplicate ajustări pentru condițiile de vânzare, evaluarea fiind realizată sub ipoteza specială a lipsei unui impact valoric în acest interval de timp;

Licitaţia începe de la pretul de 749.785,50 lei, reprezentând 75% din valoarea stabilita pentru prima licitație, conform art. 837 Cod procedură civilă.