| Preț | 98.278 Lei |
| Tip | TEREN si CONSTRUCTIE |
| Județ / Sector | SECTOR 4 |
| Localitate | BUCURESTI |
| Adresă | Bd. Metalurgiei, nr. 93, |
| Dosar nr. | 2576/2023 |
| Dată licitație | 14 octombrie 2024 |
In data de 14 OCTOMBRIE 2024, ORA 13:00 va avea loc la sediul SCPEJ Coşoreanu & Asociaţii din București, str. Theodor Sperantia nr.65, Sector 3, vânzarea la licitaţie publică a :
TEREN si CONSTRUCTIE C1 (COTA DE 1/2)
COTA DE ½ din imobilul situat in Municipiul Bucuresti, Bd. Metalurgiei, nr. 93, sector 4, intabulat in Cartea Funciara nr. 212530 Bucuresti Sector 4, compusa din: teren in suprafata totala de 333,00 mp (conform masuratorilor cadastrale) sau de 332,21 mp (conform actelor de proprietate, extrasului de carte funciara), cu destinatia intravilan, categoria de folosinta curti/constructii, identificat cu numar cadastral 212530 si constructia C1 – anexa (ce nu a mai fost observată la amplasament, conform informatiilor furnizate de raportul de evaluare), in suprafata construita la sol conform actelor de 20,00 mp (conform masuratorilor cadastrale, actelor de proprietate si extrasului de carte funciara), identificată cu numar cadastral 212530-C1.
LOCALIZARE:
Localizare: Imobilul Subiect este situat periferic, în partea de Sud a municipiului București, în microzona
Berceni – Apărătorii Patriei. PUNCTE DE REPER (linii pietonale): în partea de Est, la circa 125 ml – intersecția
dintre bd. Metalurgiei și Șos. Berceni (Monaco Towers); în partea de Vest, la circa 20 ml – Liceul Teologic
Adventist; în partea de Sud, la circa 150 ml – platforma industrială IMGB.
Zona: Destinația generală a clădirilor din zona apropiată este una mixtă, predominant rezidențială, cu blocuri
de o calitate medie, precum și cu spații de birouri, sau de prestări servicii, de-a lungul căilor principale de
acces (bd. Metalurgiei, Șos. Berceni). Zona este una în general relativ dezvoltată, în creștere, de un nivel
calitativ general mediu, raportat la alte zone.
Vecinătăți, conform realității din teren, zona prezintă ca vecinătăți directe:
a) Nord: locuință, proprietate privată, fără date cunoscute, cu îngrădire;
b) Est: drum acces, proprietate privată, cu îngrădire;
c) Sud: locuință + spațiu comercial depozit deșeuri metalice, proprietate privată, cu îngrădire;
d) Vest: alee acces, fără delimitare și regim cunoscut, proprietate publică, cu îngrădire.
Accesul auto/pietonal în zonă se realizează pe drumuri asfaltate de bună calitate: acces din bulevard și apoi
o alee pietonală pe o distanță de circa 10 ml. În dreptul zonei de acces către alee, pe trotuarul public, este
amplasat un stâlp de electricitate, aproximativ în dreptul mijlocului aleii. Nu este cunoscută delimitarea, sau
regimul acestui teren/alee, fiind utilizat de facto pentru Imobilul Subiect și proprietatea vecină de la Nord,
pentru acces pietonal. Este totodată amplasat, pe mijlocul aleii, în interiorul său, dincolo de poartă, un cămin
din beton, posibil pentru vizitare către o rețea de apă (date necunoscute și rețea nerecunoscută de către
societățile Apa Nova și Termoenergetica (vz adrese anexate)). Traficul auto este unul ridicat la nivelul
arterelor principale (bd. Metalurgiei, Șos. Berceni). Transportul public în comun este bine dezvoltat în
imediata apropiere, cu autobuze și trolee STB; cea mai apropiată stație de metrou – „Dimitrie Leonida”, se află
la o distanță de aproximativ 350 m spre Sud-Est.
Dotări Social-Urbane: zona este deservită bine cu puncte comerciale și spații social-urbane, acestea
regăsindu-se în special de-a lungul arterelor principale. Zona dispune de: facilități publice; școli/universități
în apropiere; magazine în număr suficient; piață de legume, fructe și produse alimentare diverse în zonă.
Utilități existente în zonă: electricitate, gaz, apă și canalizare. Nu sunt comunicate date, avize, sau alte
informații privind utilitățile zonei, sau traversările existente în zonă.
Date fiscale aprox.:
Rangul localității – 0 , Zona în cadrul localității – B
Bloc cu mai mult de 3 niveluri și 8 apartamente – NU
An edificare clădire (PIF) – 2000 ; Vechime clădire – 24,00 ani
Arie construit desfășurată (Adc) considerată – 20,00 (arie utilă 13,64 m² )
Renovări majore conform accepțiunii date în normele Codului Fiscal – NU (vz descriere imobil Cap. II.4)
Starea tehnică a clădirii – Satisfacatoare ; Mediul de folosință în care se află clădirea – În_mediu_normal .
Finisaje – Nesatisfacator. Structura – cadre din beton armat
Teren ocupat – 20,0 m² , Teren liber – 313,00 m².
DESCRIEREA PROPRIETĂȚII:
TERENUL: are o suprafață totală de 333,00 m² (conform măsurătorilor cadastrale), sau de 332,21 m²
(conform actelor), cu o singură deschidere de 10,00 ml; accesul se realizează de facto prin latura dinspre Sud-
Vest, printr-o alee cu regim cadastral și juridic necunoscut (nu apare în niciun plan analizat, sau disponibil și
nici nu sunt comunicate date de la instituțiile publice întrebate. Din punct de vedere topografic, acesta este
Plan, având o formă dreptunghiulara. Nu este estimată a exista o arie de teren în exces/surplus. Pentru a fi
considerat construibil, din punct de vedere urbanistic, este necesară rezolvarea accesului carosabil la proprietate, ori prin lotul privat de la Nord-Est (IE 219886), ori pe aleea utilizată de facto la ora actuală, pe la
Sud-Vest.
Conform măsurătorii prin satelit, între stâlpul aflat în mijlocul porții de acces către alee de lângă Imobilul
Subiect, și stâlpul din stânga, sunt 43 ml, iar față de stâlpul din dreapta sunt 47 ml. Având în vedere distanța
care nu este egală, există teoretic posibilitatea de mutare 2 metri mai spre Est, fiind evident asociat și un cost
pentru lucrările de scoatere și apoi o nouă fundație și relocare. Astfel s-ar putea elibera suficient aleea pentru
acces astfel încât să se poată susține măcar teoretic o lățime de circa 6 ml acces din drumul public
(îndeplinirea condiției de acces carosat).
Totodată, dobândirea de drepturi asupra aleii utilizate de facto ca acces, se consideră, teoretic, conform
normelor de drept general, ca posibil să fie realizată prin împărțirea costul ridicat pentru toate operațiunile
necesare, împreună cu vecinul de la locuința dinspre Nord.
Împrejmuire și amenajări teren: Terenul nu este amenajat, are un aspect general neîngrijit de câțiva ani și
este acoperit cu vegetație deasă, înaltă, care împiedică vizibilitatea Imobilului Subiect, sau accesul fizic pe
acesta. cu spațiu verde (flori/pomi/copaci) și alei de circulație. Acesta dispune de anexe: Da – o mică
construcție din cărămidă, la colțul dinspre Sud-Vest, cu o destinație incertă, degradată.
Clădirea existentă în documente nu a putut fi văzută pe Imobilul Subiect, sau prin satelit, din informațiile
primite verbal la momentul inspecției de la debitoare, acea clădiri fiind afectată de către un incendiu în urmă
cu câțiva ani.
OBSERVAȚII: nu au fost efectuate probe, iar evaluarea este efectuată conform calității standard, fără a fi luate
în considerare orice alt fel de disfuncționalități, sau calități improprii ale manoperei și materialelor utilizate.
Utilitățile existente racordate la proprietatea vecină de la Sud: electricitate, gaz, apă și canalizare (în limita
celor observate din exterior (aparate exterioare, guri evacuare specifice, contorizare individuală, etc)). Nu
sunt comunicate date, avize, sau alte informații privind utilitățile zonei, sau traversările existente în zonă.
OBSERVATII CONFORM RAPORTULUI DE EVALUARE:
OBSERVAȚII 1: Conform celor constatate la momentul inspecției, din exteriorul curții, terenul este acoperit cu vegetație deasă și necesită o curățare, vizibilitatea sa fiind redusă (blocată de vegetația deasă crescută pe acesta; nefiind posibil accesul fizic pe teren). Evaluarea este realizată sub ipoteza unor costuri necesare după achiziție, pentru a curăța terenul, atât din motive estetice, cât și igienice și legale, fiind considerate costurile reduse pentru astfel de lucrări, amortizate parțial din valorificarea lemnului; (vz. și Cap. II.1-5).
OBSERVAȚII 2: La momentul inspecției, debitorul a comunicat faptul că, în urma unui incendiu, clădirea C1 din cadastru (intabulată), a fost semnificativ afectată. Totodată această clădire anexă C1 nu mai este vizibilă pe teren, sau prin satelit. Având în vedere informațiile disponibile, evaluarea este realizată sub ipoteza unei clădiri care nu mai are un aport valoric la proprietate, nefiind considerat în evaluare cost demolare, sau curățare resturi clădiri (vz. și Cap. II.1-5).
OBSERVAȚII 3: La momentul inspecției, din cele ce au putut fi observate din exteriorul curții, din cauza lipsei accesului și vegetației dese, pe colțul dinspre Sud-Vest (colțul cel mai apropiat de bd. Metalurgiei), a fost observată o mică construcție din cărămidă, nelocuibilă, cu o destinație incertă. Având în vedere structura din cărămidă și posibilitatea utilizării sale ca material de construcții, sau dimensiunilor reduse (circa 4 m² la sol și cca 1,5-1,8 mH), evaluarea este realizată sub ipoteza lipsei unui aport valoric la proprietate, fără a fi considerat cost suplimentar demolare și eliberare teren (costul mic pentru desființare acoperit din valorificarea materialelor constructive) (vz. și Cap. II.1-5, Cod Civil art. 537, 579, al.1, coroborat cu Cod Procedură Civilă, art. 814, 815, 836 al. 2), 5), 6) și 8).
OBSERVAȚII 4: Conform informațiilor furnizate de Primăria mun. București, pentru a fi considerat construibil, terenul are necesară asigurarea unui acces carosabil din drumul public (vz. Adresă nr. 103141-28.06.2024 anexată la documente Raport). Având în vedere lipsa unor date disponibile privind aleea pietonală utilizată de facto pentru acces la proprietatea subiect, sau drepturi de orice fel asupra acesteia, în evaluare este considerată o depreciere valorică adusă Imobilului Subiect, din cauza lipsei posibilității de a fi construibilă parcela. Evaluarea este realizată sub ipoteza specială a unor costuri corespunzătoare celor estimate, într-un scenariul optimist, care să elimine această restricție, conform raționamentului unui investitor tipic, pe piața specifică, pe baza costurilor uzuale pentru operațiuni de acest tip (achiziție teren, timp și efort pentru a efectua demersurile necesare, obținere avize, autorizații, tranzacții notar, cadastre, demolare cămin, mutare stâlp, etc) (vz Capitolul II.2-4 și Cod Procedură Civilă, art. 660, 836 al. 1, 2, 3, 5 și 8).
OBSERVAȚII 5: Evaluarea este realizată sub ipoteza specială a posibilității obținerii accesului liber și neîngrădit la Imobilul Subiect, cu costuri după achiziție, precum și cu împărțirea costului în mod egal, împreună cu vecinul de la Nord, ce are o locuință deservită de același drum creat astfel, sub ipoteza specială astfel a unei bune înțelegeri, cooperări și împărțiri în mod egal a costurilor (vz. și Cod Civil art. 634-645).
OBSERVAȚII 6: Având în vedere solicitarea din încheierea de numire, obiectul evaluării este realizat doar de cota parte indiviză de ½ din Imobilul Subiect, fiind astfel elementele care sunt în utilizare comună. Evaluarea de față este realizată sub ipoteza posibilității partajării beneficiilor aduse de întregul amplasament, conform celei mai bune utilizări, în condiții optime, de bună vecinătate, fără a fi luate în considerare costuri adiționale posibil a fi generate (litigii, timpi în care nu se poate utiliza proprietatea, timpi necesari pentru împărțirea beneficiilor rezultate, avocați, supraprețuri solicitate și plătite pentru restul drepturilor etc), într-un scenariu optimist pentru proprietate (vz. și Cap. II.1-5 + Cod Civil art. 634-645).
