TEREN INTRAVILAN si CONSTRUCTIA C1 – situate în com. Bucşani, sat Racoviță – 1243/2023

In data de 30  SEPTEMBRIE 2025, ora 12:00, va avea loc la adresa din București, str. Theodor Sperantia nr. 65, sector 3, vânzarea la licitaţie publică a:

DESCRIERE:

TEREN INTRAVILAN si CONSTRUCTIA C1

Imobilului situat în com. Bucşani, sat Racoviță, DJ711B (str. Bisericii fn), tarla 3, parcela 72/6, jud. Dâmbovița, având număr cadastral/topografic 70495, înscris în Cartea Funciară numărul 70495 a localității Bucşani, jud. Dâmbovița, compus din TEREN intravilan, categoria de folosință curți-construcții, în suprafață de 9.300 m.p. și CONSTRUCȚIA C1 – Seră, în suprafață construită la sol de 4.759 m.p., identificată cu număr cadastral 70495-C1, cu regim de înălțime Parter.

DESCRIEREA TERENULUI:

Obiectul evaluat îl constituie dreptul de proprietate descris mai jos, asupra terenului, construcțiilor și îmbunătățirilor aduse lor, situate în com. Bucșani, sat Racoviță, DJ711B (str. Bisericii), f.n., jud. Dâmbovița,
cod poștal 137072, denumite în continuare Imobilul Subiect, compuse din:

➢ Teren în suprafață totală cumulată de 30.428,00 m² (cf. măsurătorilor cadastrale) sau de 30.428,00 m² (cf. actelor de proprietate, extrasului de carte funciară), cu destinație Intravilan, categoria de folosință Curți/constructii (Lotul 1), sau Arabil (Lotul 2), defalcat în 2 loturi după cum urmează:

➢ Clădire – seră – 70495-C1 (pe lotul 1), în suprafață construită la sol de 4.759,0 m² (conform măsurătorilor cadastrale, actelor de proprietate, extrasului de carte funciară), cu regim de înălțime Parter , cu o suprafață construită desfășurată de 4.759,0 m²;
Imobilul Subiect are atribuit numărul cadastral 70495, 70494 (identificator electronic 70495, 70494) și este intabulat în Cartea Funciară nr. 70495, 70494(număr carte funciară vechi 70495, 70494) a UAT Bucsani.
Segmentul de piață căruia i se adresează această proprietate este cel Industrial agricol.

TERENUL: are o suprafață totală cumulată de la cele 2 loturi de 30.428,00 m² (conform măsurătorilor cadastrale), sau de 30.428,00 m² (conform actelor), cu o singură deschidere de 54,82 ml, la drumul de acces
(DJ711B – str. Bisericii)). Din punct de vedere topografic, acesta este Plan, având o formă dreptunghiulara. Nu este estimată a exista/ o arie de teren în exces/surplus.

Împrejmuire și amenajări teren: Lotul 2 este amenajat și exploatat agricol. Lotul 1 este construit cu o seră, fără întreținere, sau finalizare a lucrărilor de mai mult timp, fără alte amenajări, sau utilizări notabile, sau observate. Acesta dispune de anexe: Nu. Terenul este împrejmuit cu un gard provizoriu pe latura dinspre față (degradat). Nu sunt alte amenajări, fiind observată doar nivelare inițială a terenului.

CLĂDIRE C1 – seră – edificată pe Lotul 1, cu regim de înălțime Parter , este construită în mare parte, dar fără a fi finalizată, necesitând reparații la lucrările deja executate la toate subcomponentele, precum și finalizarea lucrărilor rămase. Fără a fi disponibile date în afară de documentele menționate și verificările pe baza geometriei oficial avizate, sau a imaginilor prin satelit, pentru evaluare a fost estimat un grad al finalizării de 76,7% (vz abordarea prin cost), iar un nivel al reparațiilor de -15% la cele deja executate.

Această clădire este estimată ca fiind edificată în anul 2013 (aprox.) (conform documentelor puse la dispoziție/istoricului prin satelit), conform istoricului din acte (autorizație eliberată în anul 2013 și recepționată în anul 2013).
Sera este pe structură metalică, cu fundații perimetrale continue din beton, cu închideri cu geam. Înălțimea este aproximată ca fiind una standard pentru tipul de seră, de circa 4 ml la streașină. Acoperișul este uzual, pe structură metalică cu ochiuri din geam, unele rabatante, pentru permiterea aerisirii.
În interiorul terenul este nivelat și nu sunt observate alte lucrări. La clădire sunt observate țevi de alimentare de la contorul de gaz amplasat lângă drum și instalații pentru furnizarea încălzirii la seră, fără a fi semne de reparare recentă (amplasament neutilizat și neîngrijit). Fiind menționat în acte racord electric, în evaluare sunt considerate a fi efectuate instalații electrice standard, conform cataloagelor de cost ce exemplifică astfel de clădiri. Fiind o construcție neîngrijită și degradată de mai mulți ani, se consideră o vechime efectivă semnificativ mai mare decât cea scriptică (dublă – accelerarea degradării structurii, instalațiilor și finisării, în lipsa finalizării lucrărilor și mentenanței)

Utilitățile existente la proprietate sunt: electricitate și gaz (racord vechi observat la drumul public); apă și canalizare în regie proprie (menționat racord la apă în actul de proprietate). Nu sunt comunicate date, avize, sau alte informații privind utilitățile zonei, sau traversările existente în zonă.

Observații conform raportului de evaluare:

OBSERVAȚII 1: Imobilul Subiect este compus din două loturi de teren, alăturate, dar separate fizic de un canal de desecare de-a lungul laturii dinspre N-E a Lotului 1. Imobilul Subiect este evaluat în ipoteza a două loturi complementare, dar separate, așa cum există fizic pe amplasament la data evaluării (vz. și Cap. II.1-5). (menționăm faptul că unul din imobilele la care se face referire, respectiv TEREN intravilan arabil în suprafață de 21.128 m.p., situat în com. Bucşani, sat Racoviță, tarla 3, parcela 70/24, jud. Dâmbovița, având număr cadastral/topografic 70494, înscris în Cartea Funciară numărul 70494 a localității Bucşani, jud. Dâmbovița, ce a făcut obiectul evaluării, a fost vândut în procedura de executare).
OBSERVAȚII 2: La momentul inspecției nu s-a putut efectua inspecția în interiorul clădirii, finisarea și starea generală fiind estimată conform celor observate cu ochiul liber din exterior, perimetral, prin ochiurile de geam (pereții sunt vitrați complet) și din descrierea avută în actul de proprietate. Imobilul Subiect este evaluat în ipoteza unei stări generale și finisări conform celor descrise, în lipsa altor documente și informații, precum și pe baza prevederilor legale pentru astfel de situații (vz. și Cap. II.1-4, III.2, III.7 și Cod Procedură Civilă, art. 836 al. 1, 2, 3, 5 și 8).
OBSERVAȚII 3: Imobilul Subiect (clădirea) necesită cheltuieli imediate după achiziție (reparații construcție deja executată și finalizarea lucrărilor exterioare și interioare, nefiind semne de utilizare sau întreținere de mai mult timp la amplasament), în limita celor ce au putut fi cunoscute și observate ca elemente nefinalizate) (vz. detaliere Cap. II.4+5). Evaluarea este realizată conform instrucțiunilor Clientului, în cea mai plauzibilă ipoteză, cu o stare efectivă a lucrărilor conform descrierii, cu lucrări executate legal și conform normelor, cu un stadiu de executare conform celui descris, sau un nivel al costurilor rămase conforme cu cele utilizate în Raport, în lipsa altor date și documente contrare, prezentate în timp util, conform prevederilor legale aplicabile (vz. și Cod Civil art. 537, 579, al.1, coroborat cu Cod Procedură Civilă, art. 814, 815, 836 al. 2, 5, 6 și 8). N.B.: Aceste costuri rămase pot diferi față de cele estimate în Raport, în funcție de mai mulți factori, ce nu fac obiectul unei evaluări și care nu sunt considerate în evaluare (preferințe anume de design, eficiență energetică diferită, sau mai ridicată, amenajare peisagistică diferită, includere suplimentară de instalații și sisteme (circulație aer, sisteme pentru udat, monitorizare centralizată, etc), refaceri lucrări deja executate, schimbare sau adăugare elemente decorative, sau de mobilier încastrat, elemente neconform executate sau mai degradate, sau orice alte costuri neprevăzute, sau necunoscute evaluatorului, etc).
OBSERVAȚII 4: Conform verificărilor efectuate prin suprapunerea prin satelit, peste geometria de contur a proprietății, pe baza măsurătorilor cadastrale avizate de ANCPI/OCPI și a planului și geometriei furnizate, marginile reprezentate în cartea funciară și în documentația care a stat la baza avizării, nu coincid cu marginile efective ale serei construite pe amplasament, existând margini măsurate mai departe de laturile fizice ale serei, atât la Nord, cât și la Sud, iar întreaga latură dinspre N-E a serei depășind marginea terenului pe circa 400 m² (vz schițe grafice la Cap. II.3). Având în vedere faptul că evaluatorul nu este responsabil de a efectua măsurători cadastrale, se recomandă o verificare cadastrală la amplasament, fără a fi însă considerată o operațiune care să implice costuri necesare după achiziție, sau o construire care depășește limita de proprietate/terenul pe care trebuia construită, evaluarea fiind astfel sub ipoteza specială a lipsei oricăror abateri de măsurare și construire a amplasamentului (vz. și Cap. II.3 și Cod Procedură Civilă, art. 836 al. 1, 2, 3, 5 și 8).

OBSERVAȚII 5: Încadrarea urbanistică a Imobilului Subiect este de teren cu destinație Intravilan, categoria de folosință Curți/constructii (Lotul 1, cu seră construită), sau Arabil (Lotul 2), conform utilizării actuale/documentelor disponibile. Terenul este evaluat în ipoteza unei destinații conforme cu situația actuală cunoscută, fără costuri adiționale considerate pentru schimbarea destinației, precum și cu posibilității obținerii de autorizații de construire ulterior (conform celei mai bune utilizări – terenuri pentru sere (industrial agricol) și nu doar exploatare agricolă curentă/uzuală (vz. și Cap. II.1-5).
OBSERVAȚII 6: Având în vedere condițiile extraordinare aplicabile pe termen scurt și mediu, generate întâi de pandemia de coronavirus, iar apoi de conflictele armate din Ucraina și Israel, în domeniul economic au fost generate incertitudini și riscuri însemnate, cu efecte și mai multe perturbări (probleme în lanțurile de aprovizionare, puseuri de cerere, pe anumite segmente, inflație la nivel ridicat pe termen scurt și mediu, dobânzi cu creștere foarte rapidă, la niveluri ridicate, urmate de descreșteri rapide). Astfel, luând în considerare necesitatea de marketizare adecvată conform definiției valorii de piață, ce depășește perioada prognozată pentru limitarea efectelor generate, în abordarea prudentă și în lipsa oricăror date certe ce ar indica oscilația prețurilor în această perioadă, nu au fost aplicate ajustări pentru condițiile de vânzare, evaluarea fiind realizată sub ipoteza specială a lipsei unor limitări suplimentare în acest interval de timp (vz și Cap. II.4-7, Cap. IV).

LOCALIZARE:

Imobilul este situat izolat, în partea de Sud-Vest a comunei Bucșani, în microzona sat Racoviță – ferma Duțu. PUNCTE DE REPER (linii pietonale): în partea de Nord, la circa 150 ml – ferma Duțu; în partea de Sud-Vest, la circa 3 km – intersecția  dintre DN71 (București-Târgoviște, cu DJ711B); în partea de Nord-Est, la circa 1,5 km – zona cu case a satului Racoviță.

Zona: Destinația generală a clădirilor din zona apropiată este una predominant industrial-agricolă (ferme, terenuri agricole), iar în zona cu case, clădiri o calitate sub medie, precum și cu spații de prestări servicii, dea lungul căilor principale de acces (DJ711B/DN71)). Zona este una în general subdezvoltată, în regresie, de un nivel calitativ general scăzut, raportat la alte unități administrativ-teritoriale similare. Localitatea este relativ departe de centrul polului principal de dezvoltare din zona geografică respectivă (în principal mun. București, sau mun. Târgoviște în secundar).
Vecinătăți, conform realității din teren, zona prezintă ca vecinătăți directe:
a) Nord: zonă protecție canal desecare, proprietate publică, fără îngrădire + terenuri agricole;
b) Est: teren liber, proprietate privată, utilizat agricol, fără îngrădire;
c) Sud: drum public pentru acces (DJ711B), cu îngrădire;
d) Vest: teren liber, proprietate privată, utilizat agricol, fără îngrădire.

Accesul auto/pietonal în zonă se realizează pe drumuri asfaltate de bună calitate: dimensiuni medii (câte o bandă de mers/sens), de o calitate generală medie. Accesul către Lotul 2 se realizează pe drumuri de exploatare agricolă, ocolitoare, sau prin Lotul 1 pentru cea mia scurtă rută. Traficul auto este unul ridicat la nivelul arterelor principale (DN71). Transportul public în comun transportul public dezvoltat este la nivelul arterelor principale, la peste 3 ml distanță, sau în regim privat maxi-taxi către satele dimprejur. Dotări Social-Urbane: zona este deservită satisfăcător cu puncte comerciale și spații social-urbane, acestea regăsindu-se în special de-a lungul arterelor principale din zona cu case. Zona dispune de: ferme mici agricole, sau terenuri întinse cu exploatare agricolă uzuală.
Utilități existente în zonă: electricitate și gaz (racord vechi observat la drumul public); apă și canalizare în regie proprie (menționat racord la apă în actul de proprietate). Nu sunt comunicate date, avize, sau alte informații privind utilitățile zonei, sau traversările existente în zonă.

Licitaţia începe de la prețul de 1.161.395,25 lei, reprezentând 75% din valoarea stabilita pentru prima licitatie conform art. 837 Cod procedură civilă.