| Preț | 1.193.674 Lei |
| Tip | TEREN INTRAVILAN si CONSTRUCTIA C1 |
| Județ / Sector | Ilfov |
| Localitate | Brăneşti, sat Pasărea |
| Adresă | str. Nicolae Bălcescu nr. 31 |
| Dosar nr. | 1603/2024 |
| Dată licitație | 27 august 2025 |
In data de 27 AUGUST 2025, ora 13:00, va avea loc la adresa din București, str. Theodor Sperantia nr. 65, sector 3, vânzarea la licitaţie publică a:
DESCRIERE:
TEREN INTRAVILAN si CONSTRUCTIA C1
Imobilul situat în Brăneşti, sat Pasărea, str. Nicolae Bălcescu nr. 31, jud. Ilfov, având număr cadastral/topografic 71567 (nr. cad. vechi 51177), înscris în Cartea Funciară numărul 71567 (nr. CF vechi 51177) a localității Brăneşti, jud. Ilfov, compus din teren în suprafață de 2.231.17 m.p., conform măsurătorilor cadastrale (2.585 m.p. conform actelor de proprietate și extrasului de carte funciară), cu destinație intravilan, categoria de folosință curți construcții, construcția C1, în suprafață construită la sol de 201,50 m.p., cu regim de înălțime S+P+E+M, cu o suprafață construită desfășurată de cca 601,60 m.p. (conform măsurătorilor cadastrale, actelor de proprietate, extrasului de carte funciară), identificată cu număr cadastral 71567-C1 și construcția C2, foișor, în suprafață construită la sol de 25,86 m.p. (conform măsurătorilor cadastrale, actelor de proprietate, extrasului de carte funciară), identificată cu număr cadastral 71567-C2, identificat conform anexei II, care face parte integrantă din prezenta publicaţie de vânzare.
DESCRIEREA TERENULUI:
TERENUL: are o suprafață totală de 2.231,17 m² (conform măsurătorilor cadastrale), sau de 2.585,00 m² (conform actelor), cu o singură deschidere de 40,98 ml, la drumul de acces (intrarea din strada Ion Creangă – IE 71560). Din punct de vedere topografic, acesta este Plan, având o formă aproximativ dreptunghiulara. Este estimată o arie de teren în exces (lotul liber de la Nord, cu foișor, care apare dezmembrat și în planul urbanistic inserat în Cap. II.2), cu o arie măsurată aproximativ de circa 830 m² + în teren în surplus, în planul secund (în spatele vilei), pe circa 280 m² (a se vedea schiță mai jos).
Împrejmuire și amenajări teren: Terenul este amenajat cu spațiu verde (flori/pomi/copaci) și alei de circulație betonate. Acesta dispune de anexe: Da – foișorul din lemn C2, degradat.
CLĂDIRE C1 – Locuință, cu regim de înălțime S+P+1E+Pod , este compartimentată conform tabelului anexat mai jos. Suprafețele utile sunt împărțite conform releveului anexat. Această clădire este estimată ca fiind finalizată în anul 1980 (aprox.) (conform vechimii observate la imobil și stilului de construire specific acelei perioade). Nu au fost disponibile alte date privind imobilul în acest sens. Clădirea este depășită din punct de vedere al eficienței energetice, neavând izolații termice exterioare, iar ferestrele fiind din lemn simplu, cu dublu canat, neeficiente și foarte degradate. Totodată finisajele interioare sunt limitate, au degradări, sau sunt depășite. Amplasamentul are aspect de imobil nelocuit de mulți ani, fără întreținere în ultimii ani.
OBSERVAȚII: Au fost observate inadvertențe la centralizarea suprafețelor utile/construite desfășurate din documentație/acte, fiind incluse eronat ariile aferente podului amenajat. Podul este practic integral înscris în șarpanta din lemn a acoperișului clădirii, fiind aduse astfel corecțiile aproximate. Elevațiile deasupra plăcii din beton de deasupra etajului 1 sunt doar sub coamă, pe laterale fiind foarte reduse. Amenajarea podului este una nesatisfăcătoare, necesitând, în condițiile transformării în spațiu locuibil, cheltuieli ridicate pentru refinisare, suplimentar reparațiilor și izolațiilor șarpantei.
Acoperiș: Șarpanta este din lemn ecarisat, conform standardelor în construcții, corespunzător pentru învelitoarea din țiglă ceramică. Sunt necesare reparații la nivelul șarpantei, împreună cu izolații termice și hidro. Sunt prezente și ferestre la nivelul podului (ferestre tip Velux, sau în dreptul coamei).
Finisaje: (cu inspecție realizată în interior, conform nivelului standard estimat, observat, sau cunoscut, conform prevederilor legale pentru astfel de cazuri (în limita datelor și informațiilor disponibile)). Nivelul general al finisării este considerat Nesatisfacator.
Utilitățile existente racordate la proprietate sunt: electricitate, gaz, apă și canalizare (în limita celor observate din exterior (aparate exterioare, guri evacuare specifice, contorizare individuală, etc)).
Nu sunt comunicate date, avize, sau alte informații privind utilitățile zonei, sau traversările existente în zonă.
În curte, în colțul dinspre Sud-Est a fost observat chepengul de acces către un bazin îngropat, din beton, ce poate fi un bazin de apă care deservea întregul amplasament ANIF. Nu sunt cunoscute detalii privind rețelele de apă, canalizare, fose, electricitate, etc de la amplasament.
Instalațiile existente în clădire (în limita celor observate din exterior (aparate exterioare, guri evacuare specifice, contorizare individuală, etc)):
a) Electricitate de 220 V c.a., panou/contor – instalație electrică de tip îngropată în tencuială, cu aparate și corpuri de iluminat fixe, fără accesorii;
b) Energie verde: nu;
c) Rețea de gaz – rețea de alimentare cu gaze observată trasă la subsol dinspre latura de Sud a imobilului – contor neidentificat;
d) Încălzirea: Instalația de încălzire cu radiatoare (calorifere), alimentate de o centrală termică proprie (pe gaz); Au fost observate bazine pentru retenție apă și preîncălzire. Centrala termică este schimbată mai recent;
a) Instalație de răcire – nu;
b) Sisteme de ventilare – nu;
e) Apă curentă, alimentată din sistemul centralizat al localității sau puț propriu cu ajutorul unui hidrofor și canalizarea de colectare, ce deversează către sistemul centralizat de colectare al localității sau fosa vidanjabilă. Nu sunt cunoscute detaliile tehnice dar au fost observate guri pentru acces către rețele de apă, canalizare și un bazin îngropat ce este posibil a fi un bazin de colectare, sau fosă; Au fost observate două boilere montate la subsol, un bazin retenție apă de 1.000 litri;
f) Instalațiile sanitare – pentru băile sau grupurile sanitare, obiecte sanitare sunt estimate ca având un nivel calitativ Nesatisfacator;
g) Internet – linii uzuale de furnizare a serviciilor, – fără date disponibile;
h) Sisteme smart – nu;
OBSERVAȚII: nu au fost efectuate probe, iar evaluarea este efectuată conform calității standard, fără a fi luate în considerare orice alt fel de disfuncționalități, sau calități improprii ale manoperei și materialelor utilizate.
Starea tehnică generală: Din inspecția efectuată, starea tehnică a Imobilului Subiect este estimată drept una Statisfacatoare , cu întreținere Satisfacatoare , amplasarea fiind într-un În_mediu_normal . Cheltuielile estimate în evaluare, necesare imediat după achiziție: -155.000 € (renovare generală; izolații și refaceri fațadă), la nivelul minim pentru astfel de lucrări, fără a fi incluse alte costuri pentru alte lucrări neprevăzute, decontaminări, sau alte construcții existente subteran (incluse doar cele observate efectiv pe teren, în lipsa altor date comunicate conform procedurii legale).
Aceste costuri rămase pot diferi față de cele estimate în Raport, în funcție de mai mulți factori, ce nu fac obiectul unei evaluări și care nu sunt considerate în evaluare (preferințe anume de design, eficiență energetică diferită, sau mai ridicată, amenajare peisagistică diferită, părți comune ce nu pot fi acoperite, includere suplimentară de
instalații cu sisteme de purificare și circulație aer, refaceri lucrări deja executate, schimbare sau adăugare elemente decorative, sau de mobilier încastrat, elemente neconform executate sau mai degradate, sau orice alte costuri neprevăzute, sau necunoscute evaluatorului, etc, etc).
Puncte Forte
1. Proprietatea este amplasată semicentral, în apropierea zonei centrale dispuse de-a lungul drumului principal (DN3), cu majoritatea avantajelor aferente unui amplasament bun: acces rutier și pietonal; transport în comun la drumul principal; facilități diverse (licee/școli în zonă); magazine în număr suficient;
2. Amplasarea în proximitatea lacului Brănești, cu o priveliște limitată asupra pădurii ce se află vizavi de acesta;
3. Dinamica bună rezidențială din zona Ilfov, ca urmare a migrării unui număr important de familii către proximitatea mun. București;
4. Dinamica bună pe segmentul achiziției de case, care a depășit perturbările geopolitice, sau economice aferente pandemiei, sau războaielor din Ucraina și Israel – vz. grafice Cap. IV.7;
Puncte Slabe
Raportat la media statistică din microzona de referință, pe piața specifică, proprietatea are o suprafață utilă ridicată, față de această medie, inclusiv în raport strict cu imobilele de un nivel mediu + / superior. Acest lucru se traduce printr-o diminuare a utilității generale și încadrarea sub reperele existente, sau căutate (cost total de achiziție peste media caselor din zonă, generare costuri de exploatare mult mai ridicate, costuri ridicate de mentenanță, arie medie/camere supradimensionată cu eficiență scăzută a
distribuției acesteia pe camerele principale etc);
2. Amplasarea în incinta ANFI, cu o poartă de acces interpusă pe drumul public, necesită amenajarea unui acces modernizat, electric, pentru a facilita accesul la proprietate (acces curieri, vizitatori, locatari, etc);
3. Raportul mediu statistic al ariei utile per camerele disponibile în locuințele din zonă, este unul inferior Imobilului Subiect, ce denotă astfel o distribuție și eficientizare mai slabă a ariei disponibile, neîncadrându-se în media unităților majoritare din zonă, sau să plieze astfel pe preferințele cererii;
4. Lipsa eficienței energetice în linie cu clădirile actuale (categoria nZEB), sau ventilații;
5. Distribuția ariei care limitează posibilitatea de apartamentare a clădirii (eficientizare a ariei utile).
Totodată zona podului, odată cu supradimensionarea celorlalte etaje, transformă această zonă într-o zonă care nu face fezabilă investiția în transformarea acestei arii în locuibil (cost mare, pentru o utilitate foarte limitată);
LOCALIZARE:
Localizare: Imobilul Subiect este situat semicentral, în partea de Nord-Vest a comunei Brănești, în microzona sat Pasărea – zona lac. PUNCTE DE REPER (linii pietonale) : în partea de Est, la circa 180 ml – acces la drumul principal (DJ100); în partea de Sud-Vest, la circa 350 ml – acces la luciul de apă al lacului Brănești; în partea de Sud-Est, la circa 1,3 km – Liceul Național Cezar Nicolau.
