TERENURI INTRAVILANE si CONSTRUCTII INCEPUTE DAR NEFINALIZATE, NERECEPTIONATE SI NEINTABULATE – situate în Bucuresti -sector 5 -dosar 5964/2025

In data de 04 IUNIE 2026, ora 13:00, va avea loc la adresa din București, str. Theodor Sperantia nr. 65, sector 3, vânzarea la licitaţie publică a:

DESCRIERE:

TERENURI INTRAVILANE si CONSTRUCTII NEFINALIZATE, NEINTABULATE SI NERECEPTIOANTE 

Terenului, construcțiilor si îmbunătățirilor aduse lor, situate in Municipiul Bucuresti, str. Drumul Bragadiru, nr. 50D, sector 5, ce apartin tertului dobânditor al garantiei imobiliare TECHNO EXPERIENCE CONSTRUCT S.R.L. cu sediul în Comuna Cornetu, SAT BUDA, STR. AEROPORTULUI, NR.90, TARLA 66. PARCELA 280. VILA 13. LOT 13/1, SC.1, ET.2, AP.3, județul Ilfov, compuse din:
➢ teren, dezmembrat in 14 loturi, cumulând o suprafață totală de 5.260 mp (conform măsurătorilor cadastrale) sau de 5.260 mp (conform actelor de proprietate, extraselor de carte funciară), cu destinație intravilan, categoria de folosință curti-consțructii, conform centralizatorului de mai jos,
➢ construcții începute, nefinalizate (conform descrierii din centralizator si conform informațiilor regăsite in raportul de evaluare Cap. II 2-5), nerecepționate, neîntabulate, in suprafață construită la sol cumulată de cca. 1.023 mp, cu o suprafață construită desfasurată de cca. 384 mp

DESCRIEREA TERENULUI:

Localizare: Imobilul Subiect este situat izolat, după limita periferică de Sud-Vest a municipiului București, în microzona Rahova – Alexandriei, chiar la limita administrativă cu or. Bragadiru, jud. Ilfov.

PUNCTE DE REPER (linii pietonale): în partea de Sud-Vest, la circa 330 ml – str. Livezii (limita administrativă dintre București și UAT Bragadiru); în partea de Sud-Est, la circa 1,5 km – acces la Șos. București-Măgurele/str. Atomiștilor.

Zona:

Destinația generală a clădirilor din zona apropiată este una rezidențială, cu case de o calitate sub medie/medie, precum și cu spații de prestări servicii, de-a lungul căilor principale de acces, la peste 1,5 km distanță (Șos. București-Măgurele/str. Atomiștilor), sau Șos. Alexandriei, la peste 1,8 km Nord. Zona este una în general subdezvoltată, în creștere rapidă, de un nivel calitativ general sub mediu/mediu, raportat la alte zone.
Vecinătăți, conform realității din teren, zona prezintă ca vecinătăți directe:

a) Nord: zonă de terenuri libere, cu deșeuri din construcții, neîngrijite, proprietăți private, cu îngrădire;
b) Est: zonă de terenuri libere, cu deșeuri din construcții, neîngrijite, proprietăți private, cu îngrădire;
c) Sud: zonă de terenuri libere, cu deșeuri din construcții, neîngrijite, proprietăți private, cu îngrădire;
d) Vest: drum acces și două vile, proprietăți private, cu îngrădire.

Accesul, pornind de la Imobilul Subiect, se realizează astfel: pe o distanță de circa 350 ml-415 ml, se realizează pe un drum public de acces, bătătorit și pietruit, de dimensiuni sub medii (cel mult o bandă de mers/sens), de o calitate generală satisfăcătoare (denivelat, greu practicabil, mai ales în condiții de umiditate).
Drumul public asfaltat cel mai apropiat, este la 415 ml (Șos. Vârtejului), de dimensiuni medii (o bandă de mers/sens), de o calitate generală sub medie). Drumul principal este la 1,5-1,8 km. Nu este acces fizic posibil dinspre Nord, din Drumul Bragadiru – neamenajat, acoperit cu deșeuri și vegetație medie. Traficul auto este unul ridicat la nivelul arterelor principale. Transportul public în comun: disponibil doar la drumurile principale, cu autobuze STB.

Dotări Social-Urbane: zona este deservită satisfăcător cu puncte comerciale și spații social-urbane, acestea regăsindu-se în special de-a lungul arterelor principale, la peste 1,5-1,8 km.

Zona dispune de: facilități diverse; școli în zona drumurilor principale; magazine în număr suficient.
Utilități existente în zonă: electricitate, gaz, apă și canalizare (în zona construită și asfaltată). Nu sunt comunicate date, avize, sau alte informații privind utilitățile zonei, sau traversările existente în zonă. Nu au fost observate utilități racordate la imobil.

Date fiscale aprox.:
Rangul localității – 0, Zona în cadrul localității – D
Bloc cu mai mult de 3 niveluri și 8 apartamente – NU
An edificare clădire (PIF) – 2020 (); Vechime clădire – 6,00 ani
Renovări majore conform accepțiunii date în normele Codului Fiscal – NU (vz descriere imobil Cap. II.4)
Arie construit desfășurată (Adc) considerată – 0,00 (arie utilă 0,00 m² )
Teren ocupat – 1.023,0 m² , Teren liber – 4.237,00 m².

Descrierea Proprietății
TERENUL: are o suprafață totală de 5.260,00 m² (conform măsurătorilor cadastrale), sau de 5.260,00 m² (conform actelor), cu o singură deschidere de 26,90 ml, la drumul de acces (prelungire/intrare din strada Livezii). Din punct de vedere topografic, acesta este Plan, având o formă dreptunghiulara. Este estimată o arie de teren în surplus: drumul dezmembrat pentru a asigura accesul la loturile create (IE 242933, cu o suprafață de 1.303 m².

Suplimentar, în jurul Imobilului Subiect au fost observate arii marii de teren acoperite cu deșeuri/excavații rezultate din construcțiile realizate în zonă, împrejur fiind un aspect general neîngrijit, izolat de partea dezvoltată, sau construită, cu un acces greoi.

Împrejmuire și amenajări teren:

Terenul rămas neconstruit nu este amenajat. Acesta dispune de anexe: Da – container de tip cabină de pază, fără fundații – prefabricat – neinclus în evaluare. Terenul este împrejmuit conform tabelului centralizator de mai jos. Zona de acces este doar bătătorită.

CLĂDIRILE sunt pe 3 etape de construire, astfel:
IE 245406, 245405, 245410, 245409 – Locuințe unifamiliale, cu o execuție parțială, realizată până la nivel de placă beton peste parter. Nu sunt date privind aceste clădiri. Conform raporturilor laturilor și geometriei de tip Autocad furnizată de ANCPI, amprenta acestora la sol este de circa 96 m². Aceste construcții sunt estimate ca fiind executate în jurul anului 2020 (aprox.) (conform istoricului imaginilor prin satelit), nefiind disponibile niciun fel de date privind acest proiect în execuție.

Structurile standard pentru astfel de construcții sunt astfel:
Structura este de tip cadru din b.a., cu stâlpi și grinzi din b.a., închideri perimetrale din cărămidă de tip cărămidă porotherm, și compartimentări interioare din cărămidă porotherm (blocuri ceramice). Fundația este de tip continuu, cu pardoseli din beton armat. Conform execuției este foarte probabil să fie prevăzut și un etaj peste parter.
Nu sunt executate alte lucrări la aceste loturi, în limita celor fizic vizualizate din exterior.

IE 244887, 244886, 244822, 244821 – Locuințe unifamiliale, cu o execuție parțială, realizată până la nivel de fundație și stâlpi structurali de la nivelul parterului. Nu sunt date privind aceste clădiri. Conform raporturilor laturilor și geometriei de tip Autocad furnizată de ANCPI, amprenta acestora la sol este de circa 96 m²(formă similară cu celelalte executate pe primele 4 loturi de mai sus). Aceste construcții sunt estimate ca fiind executate în jurul anului 2020 (aprox.) (conform istoricului imaginilor prin satelit), nefiind disponibile niciun fel de date privind acest proiect în execuție.
Nu sunt executate alte lucrări la aceste loturi, în limita celor fizic vizualizate din exterior.

IE 244885, 244884 – Locuințe unifamiliale, cu o execuție parțială, realizată până la nivel de fundației, conform imaginilor prin satelit, fără a fi vizibile din zonele accesibile fizic la momentul inspecției. Nu sunt date privind aceste clădiri. Conform raporturilor laturilor și geometriei de tip Autocad furnizată de ANCPI, amprenta acestora la sol este de circa 125-130 m²(formă de dreptunghi, diferită de a celorlalte case începute).
Aceste construcții sunt estimate ca fiind executate în jurul anului 2023 (aprox.) (conform istoricului imaginilor prin satelit), nefiind disponibile niciun fel de date privind acest proiect în execuție.
Nu sunt executate alte lucrări la aceste loturi, în limita celor fizic vizualizate din exterior.

Utilitățile existente racordate la proprietate sunt: nu au fost observate racorduri sau utilități la amplasament.
Nu sunt comunicate date, avize, sau alte informații privind utilitățile zonei, sau traversările existente în zonă.
Utilitățile existente/observate în apropiere: Lângă amplasament există alte două clădiri (o locuință individuală și o clădire tip duplex). Nu au fost observate punctele de racord pentru utilități la poarta acestora deși clădirea duplex pare locuită. Nu au fost găsite persoane la acestea pentru a le putea adresa întrebări.
Rețea de gaze și electricitate a fost observată cu racorduri la casele de lângă Șos. Vîrtejului, adică la minim 300 ml distanță, spre N-V.

Starea tehnică generală:

Din inspecția efectuată, starea tehnică a Imobilului Subiect este estimată drept una Statisfacatoare , cu întreținere Satisfacatoare , amplasarea fiind într-un În_mediu_normal . Amplasamentul, conform execuției, aspectului general și istoricului prin satelit, nu apare a fi avansat de circa 2-3 ani (șantier oprit).

Puncte Forte
1. Încadrarea dimensiunilor totale în palierul general căutat pe piața specifică;
2. Zona cu o dezvoltare rezidențială de acest tip accelerata in ultimii 10-15 ani;
3. Dinamica solidă pe segmentul achiziției de case mici, care a depășit perturbările geopolitice, sau
economice aferente pandemiei, sau războaielor din Ucraina și Israel – vz. grafice Cap. IV.7;
4. Tipul de unități proiectate la viitorul ansamblu, conform cererii pe segmentul mass-market (mai ușor vandabile).

Puncte Slabe
1. Numeroasele limitări de informare și necesitatea preluării unui imobil deja început, limitează opțiunile și preferințele cumpărătorului;
2. Amplasarea dincolo de zona construită, cu o amplasare izolată, fără drum asfaltat, fără utilitățile zonei lângă amplasament, limitează foarte puternic utilizarea potențială a Imobilului Subiect;
3. Amplasarea în afara zonei cu rețelele publice din zonă generează costuri semnificative pentru realizarea lor în regim privat. Totodată, fiind drumuri publice, amenajarea în regim privat nu este legal permisă;
4. Raportat la media statistică din microzona de referință, pe piața specifică, loturile de teren au o suprafață utilă redusă, față de această medie. Acest lucru se traduce printr-o diminuare a utilității generale și încadrarea sub reperele existente, sau căutate;
5. Existența unui număr mare de loturi pentru vânzare fac posibilă vânzarea mult mai greu, sau vânzarea ordonată în timp, pe perioadă ce poate ajunge la 1,5-2 ani (1 lot la circa 1,5 luni interval);
6. Lucrările întrerupte generează o degradare accelerată a betonului și cărămizilor, din cauza intemperiilor;
7. Includerea unui lot adiacent, ce nu face obiectul evaluării/urmăririi, în incintă (gradul de pe latura dinspre S-V nu este pe proprietate);
8. Condițiile economice negative, cu crize politice, crize și conflicte generale, creează reticență în rândul dezvoltărilor mai riscante (fără toate cele necesare utilizării imediate disponibile).

Observații conform raportului de evaluare:

1. La momentul inspecției nu s-a putut efectua inspecția în interiorul imobilului, finisarea și starea generală fiind estimată conform celor observate cu ochiul liber din exterior și de poarta de intrare pe amplasament. Imobilul Subiect este evaluat în ipoteza unei stări generale și finisări conform celor descrise, în lipsa altor documente și informații, precum și pe baza prevederilor legale pentru astfel de situații (vz. și Cap. II.1-4, III.2, III.7 și Cod Procedură Civilă, art. 660, art. 836 al. 1, 5 și 8).
2. Gardul de pe latura dinspre S-V nu este amplasat pe limita de proprietate. Între limita cadastrală și amplasarea gardului, este o fâșie de teren interpusă, care nu apare în sistemul de evidență Geoportal/eTerra (ANCPI), pe toată lungimea laturii dinspre S-V, cu o lățime de la cca 2,2 m lățime în față și până la 5 ml în spate. Este probabil ca această fâșie să fie un alt lot cu destinația de drum acces, dar care nu face obiectul evaluării, nefiind date disponibile pentru acesta (vz. și schițe adnotate Cap. II.1-5).
3. 3.Pe Imobilul Subiect sunt demarate de mai mulți ani lucrări de construire clădiri (locuințe unifamiliale), la stadii incipiente, întrerupte, fără a avea la dispoziție documentele aferente, sau detaliile tehnice ale proiectului început. Fiind lucrări ușor vizibile și de individualizat fizic (privind tipul de lucrări, sau starea lor), acestea sunt incluse în evaluare, inclusiv cu alocare valorică pe grupele principale (teren considerat liber, amenajări teren, clădiri în execuție), în limita celor observate vizual la inspecție și prin satelit, sau prin imagini istorice. Imobilul Subiect cuprinde astfel, pe lângă terenul considerat liber și lucrările autonome sau adăugate imobilului, conform prevederilor legale. Evaluarea este realizată conform instrucțiunilor Clientului, în cea mai plauzibilă ipoteză, cu o stare efectivă a lucrărilor conform descrierii, cu lucrări considerate ca executate legal și conform normelor, cu un stadiu de executare conform celui descris, sau un nivel al costurilor rămase conforme cu cele utilizate în Raport, în lipsa altor date și documente contrare, prezentate în timp util, conform prevederilor legale aplicabile (vz. și Cod Civil art. 537, 546 al.3, 557 al.1, 567, 577, 578, 579, al.1, coroborat cu Cod Procedură Civilă, art. 814, 815, 836 al. 2, 5, 6 și 8).
4. 4.Având în vedere lucrările începute, încadrarea urbanistică a Imobilului Subiect este considerată a fi de teren cu destinație Intravilan, categoria de folosință Curti/constructii, construibil, asimilabil zonelor cu case din jur (UTR L1). Conform PUG, zona este UTR Ext7. Evaluarea este realizată astfel sub ipoteza amintită anterior (construibil, zona UTR L1 și nu Ex7), adică cea existentă de facto (vz. și Cap. II.2).

Conform opiniei fiscale emisă de către expertul contabil, vânzarea celor 14 loturi de teren intravilan si a construcțiilor nefinalizate, efectuată in cadrul procedurii de executare silită imobiliară asupra patrimoniului debitorului TECHNO EXPERIENCE CONSTRUCT S.R.L. indeplineste cumulativ cele patru condiții ale art. 268 alin. 1 Cod Fiscal: livrare cu plată (art. 270 alin. 1 si alin. 3 lit. b Cod Fiscal), localizare in România (art. 275 alin. 1, lit c Cod Fiscal), efectuată de persoană impozabilă inregistrată in scopuri de TVA (art. 269 alin. 1 + art. 316 Cod Fiscal) rezultând din activitatea economică de dezvoltare imobiliară (art. 269 alin. 2 Cod Fiscal), este o operațiune ce intră in sfera TVA fiind taxabiă cu cota TVA aplicabilă de 21%.

In situatia in care adjudecatarul este persoană impozabilă in scopuri de TVA in România, in conformitate cu prevederile art. 331 alin. 2 lit. g) din Codul Fiscal, livrarea constructiilor si terenurilor pentru care se aplică regimul de taxare (prin efectul legii sau prin optiune) este supus mecanismului taxării inverse, cu conditia cumulative ca ambele părti (furnizor si beneficiar) să fie inregistrate in scopuri de TVA conform art. 316 Cod Fiscal.
In situatia in care adjudecatarul este persoana fizică sau persoana juridică neinregistrată in scopuri de TVA, mecanismul taxării inverse nu se aplică.

Vânzarea imobilelor aduse in garanție mai sus menționate se va realiza in bloc si nu prin vânzare separată a fiecărui număr cadastral, in conformitate cu prevederile art. 846 alin. 3 Cod procedură civilă.
Defalcarea preţului total este realizată strict pentru ordin procedural.

Licitaţia începe de de la preţul de total de 3.935.932,77 lei inclusiv TVA (din care: 3.252.837 lei – valoare stabilită conform raportului de evaluare si 683.095,77 lei – valoare cota TVA 21%).