TEREN 14.870 mp si Constructii Bucuresti, Sector 1 – 699/2022

.

.

.

.

.

.
În data de 08 OCTOMBRIE 2025, ora 13:00, va avea loc la sediul SCPEJ Coşoreanu & Asociaţii din București, str. Theodor Sperantia nr. 65, Sector 3, vânzarea la licitaţie publică a:

Descriere:

TEREN 14.870 mp si Constructii Bucuresti, Sector 1

Imobilul situat în București, B-dul. Bucureștii Noi nr. 245, Sector 1, având număr cadastral/topografic 273577, înscris în Cartea Funciară numărul 273577 a localității Sector 1, București, compus din teren în suprafață de 14.870 m.p. și construcțiile C1, în suprafață construită la sol de 10 m.p., C2, în suprafață construită la sol de 143 m.p., C3, în suprafață construită la sol de 651 m.p., C4, în suprafață construită la sol de 838 m.p., C5, în suprafață construită la sol de 833 m.p.

LOCALIZARE:

Localizare: Imobilul Subiect este situat periferic, în partea de Nord-Vest a municipiului București, în microzona Bucurestii Noi – Chitila Industrial. PUNCTE DE REPER (linii pietonale): în partea de Est, la circa 400 ml – Park & Ride Străulești; în partea de Est, la circa 600 ml – stația de metrou Străulești.
Zona: Destinația generală a clădirilor din zona apropiată este una mixtă, predominant rezidențială, cu case/blocuri de o calitate peste medie, precum și cu spații de de prestări servicii, de-a lungul căilor principale de acces (bd. Bucureștii Noi, Șos. Gh. Ionescu-Sisești). Zona imediat apropiată este una în general relativ dezvoltată, cu loturi de teren libere în imediata apropiere, fără construcții noi, iar în planul retras, sau vizavi, în creștere, de un nivel calitativ general peste medie.
Accesul auto/pietonal în zonă se realizează pe drumuri asfaltate de bună calitate (bd. Bucureștii Noi + acces în jurul Park & Ride Străulești). Ultimul segment de drum, pe o distanță de circa 250 ml (drum privat IE 257970, asfaltat parțial, îngust, degradat)/350 ml (drum probabil public + privat, spre colț S-E), drum public de acces, pietruit, de o calitate generală satisfăcătoare. Traficul auto este unul ridicat la nivelul arterelor principale (bd. Bucureștii Nou). Transportul în comun este bine dezvoltat în această zonă, fiind reprezentat de microbuze în regim maxi-taxi, autobuze, tramvaie, la nivelul drumurilor principale, la circa 600 ml distanță; cea mai apropiată stație de metrou, „Străulești”, se află la o distanță de aproximativ 600 ml spre Est.

Vecinătăți, conform realității din teren, zona prezintă ca vecinătăți directe:

1. Nord: luciul de apă al Lacului Străulești, proprietate publică, fără îngrădire;
2. Est: teren liber, proprietate privată, fără îngrădire (IE 257970);
3. Sud: drum public probabil pentru acces, cu îngrădire parțială + IE 258069 + teren necunoscut;
4. Vest: teren liber, proprietate privată/publică, fără îngrădire (IE 275598 + lot neidentificat).

Dotări Social-Urbane: zona este deservită satisfăcător cu puncte comerciale și spații social-urbane, acestea regăsindu-se în special de-a lungul arterelor principale, la peste 800 ml distanță. Zona dispune de: acces la luciul de apă al Lacului Străulești; magazine în număr suficient.

Utilități existente în zonă: electricitate, gaz, apă și canalizare lângă bulevard; puncte racord observate la min 400 ml Est.

Descrierea Proprietății

TERENUL: are o suprafață totală de 14.870,00 m² (conform măsurătorilor cadastrale), sau de 14.870,00 m² (conform actelor), cu o singură deschidere de circa 83,00 ml, la Est (drumul de acces privat + public fără delimitare cadastrală). Din punct de vedere topografic, acesta este Usor inclinat, având o formă dreptunghiulara în zona utilă cu construcții, sau șerpuită, foarte îngustă, spre Vest (foste zone de acces vechi). Este estimată o arie de teren în surplus, în partea vestică (fâșiile șerpuite dinspre Vest), pe circa 3.900 m².
LIMITĂRI SAU PROBLEME AFERENTE UTILIZĂRII: Nu sunt cunoscute altele în afară de cele menționate la
Cap. I-II.
Împrejmuire și amenajări teren: Terenul este amenajat minimal, cu construcții începute în urmă cu cel puțin 21 de ani în urmă, la stadiul de fundații/subsol + placă din beton deasupra. În rest terenul este acoperit cu vegetație. Construcțiile C1 și C2 nu mai sunt observate pe amplasament de câțiva ani (nu sunt vizibile). Terenul este împrejmuit parțial, în zona dinspre Sud-Est (continuarea gardului de la lotul privat vecin din Est (IE 257970).
OBSERVAȚII: nu au fost efectuate probe, iar evaluarea este efectuată conform calității standard, fără a fi luate în considerare orice alt fel de disfuncționalități, sau calități improprii ale manoperei și materialelor utilizate.
Utilitățile existente racordate la proprietate nu sunt. Cele mai apropiate racorduri au fost observate la minim 400 ml Est, lângă Park & Ride Străulești pentru electricitate și gaz. Sunt disponibile în zonă rețele de apă și canalizare (la drumul principal).

Observatii conform raportului de evaluare:

OBSERVAȚII 1: La momentul inspecției nu s-a putut efectua inspecția în interiorul Imobilului Subiect, drumul pentru acces fiind îngrădit și cu porți închise, starea generală fiind estimată conform celor observate cu ochiul liber din exterior și conform imaginilor prin satelit, la mai multe intervale de timp. Imobilul Subiect este evaluat în ipoteza unei stări generale și construcții conform celor descrise, în lipsa altor documente și informații, precum și pe baza prevederilor legale pentru astfel de situații (vz. și Cap. II.1-4, III.2, III.7 și Cod Procedură Civilă, art. 836 al. 1, 2, 3, 5 și 8).

OBSERVAȚII 2: Construcțiile existente pe Imobilul Subiect, la stadiu de fundație și subsol cu placă din beton deasupra, din cele ce au putut fi observate prin satelit, sunt amplasate la circa 20 ml de marginea proprietății și luciul vizibil al apei. Având în vedere retragerile minime prevăzute pentru subzona urbanistică verde V4, din PUG și PUZ-ul coordonator al Sectorului 1, adică de fâșia de protecție de 50 ml (30 ml în unele PUZ-uri aprobate anterior) din lungul oglinzilor de apă ale lacurilor, evaluarea este realizată sub ipoteza specială a posibilității continuării lucrărilor, cu retragerile minime ale suprastructurii , de cel puțin 30 ml, această retragere fiind observată și vizavi, la un noi proiecte cu dispuneri similare, în lipsa altor date disponibile, conform prevederilor legale (vz. și Cap. II.1-2, III.12, Cap. III.6-7).

OBSERVAȚII 3: Construcțiile sunt începute în urmă cu peste 21 de ani (apar în imaginile istorice prin satelit cel puțin din anul 2001), cu expunere la intemperii astfel în această perioadă în lipsa izolării. Evaluarea este realizată sub ipoteza unor structuri conforme, la care pot fi continuate lucrările, dar cu o vârstă efectivă semnificativ mai mare decât cea scriptică, și cu o dezvoltare în limita coeficienților urbanistici aferenți subzonei urbanistice din care fac parte, în limita datelor disponibile pentru evaluare, conform prevederilor legale (vz. și Cap. II.1-5 și Cod Procedură Civilă, art. 836 al. 1, 2, 3, 5 și 8).

OBSERVAȚII 4: Conform schițelor din PUZ-ul str. Slt. C-tin Godeanu 151 (IE 258069), Imobilul Subiect apare la limita zonei de protecție a sitului arheologic nr. 3. În lipsa unor date certe privind limitări provenite pentru această poziționare, Imobilul Subiect este evaluat sub ipoteza unui teren ce permite o continuare a dezvoltării pe teren (să permită o dezvoltare, în limita coeficienților urbanistici aferenți subzonei urbanistice V4 și parțial zona L1d, conform schiței de detaliu încadrare prezentate în Raport, în limita datelor ce au putut fi obținute). Conform datelor existente pe site-ul de urbanism al Primăriei București, în arealul Imobilului Subiect a fost efectuată o hotărâre (nr. 220/08.06.2017) privind generarea unui PUZ pentru reglementarea zonei, dar fără a fi publicate date mai noi. În evaluare au fost utilizate datele urbanistice mai noi și de detaliu disponibile, menționate mai sus (vz. și Cap. II.1-5, și Cod Procedură Civilă, art. 836 al. 1, 2, 3, 5 și 8).

OBSERVAȚII 5: Conform amenajării din teren, există un drum privat, parțial asfaltat, degradat, de-a lungul luciului de apă, ce face parte din terenul proprietate privată cu numărul cadastral 257970. Alt drum amenajat nu există către Imobilul Subiect, cel existent parțial în planul cadastral prin sudul celor două loturi (273577 și 257970) nu apar cadastrate cu număr cadastral atribuit și deci fără o poziționare și dimensiune certă (IE 275706, 275707, 258069). Având în vedere elementele care sunt în utilizare comună, evaluarea de față este realizată sub ipoteza posibilității partajării beneficiilor aduse de întregul amplasament, conform celei mai bune utilizări, în condiții optime, de bună vecinătate, fără a fi luate în considerare costuri adiționale posibil a fi generate (judecată pentru atribuirea dreptului de servitute, timpi în care nu se poate utiliza proprietatea, timpi necesari pentru împărțirea beneficiilor rezultate, avocați, supraprețuri solicitate și plătite pentru restul drepturilor etc), într-un scenariu optimist pentru proprietate (vz. și Cap. II.1-5)

Licitaţia începe de la prețul de 13.288.885,50 lei, inclusiv TVA21% (10.982.550 lei, reprezentând 75% din valoarea fără TVA, stabilita pentru prima licitatie conform art. 837 Cod procedură civilă rep., la care s-a adăugat TVA21% în cuantum de 2.306.335,50 lei, conform dispoziţiilor art. 291 alin. 1 din Codul fiscal, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 141 din 25 iulie 2025).