Imobilului situat în București, Bulevardul Ficusului nr. 44, Sector 1- Romaero

.

.

.

.

.

.

 

In data de 12 SEPTEMBRIE 2023, ora 13:00, va avea loc la sediul SCPEJ Coşoreanu & Asociaţii din București, Șoseaua Kiseleff nr. 9, Sector 1, vânzarea la licitaţie publică a:

DESCRIERE:

  Imobilul situat în București, Bulevardul Ficusului nr. 44, Sector 1, compus din trei numere cadastrale distincte, mai jos descrise, care formează în fapt un singur corp de proprietate 

1. Imobil având număr cadastral/topografic 238204, înscris în Cartea Funciară numărul 238204 a localității Sector 1 București, compus din teren în suprafață de 3.949 m.p., categoria de folosință curți construcții și construcția C1 (Hangar avioane cu anexe), identificată cu număr cadastral 238204-C1, având o suprafață construită la sol de 3.902 m.p., compusă din Hangar Obiectiv 3, 3a și 3b, având o suprafață desfășurată de 3.902 m.p., împreună cu toate construcțiile, imbunătățirile și accesoriile bunurilor ipotecate, realizate începând cu data semnării contractului de ipotecă imobiliară și până la expirarea duratei ipotecii, potrivit art. 2382 Cod civil, precum și toate servituțiile constituite în favoarea bunurilor ipotecate, precum și bunurile care sunt sau vor deveni accesorii bunurilor ipotecate, conform art. 2379 Cod civil, înțelegându-se că astfel de bunuri pot fi imobile prin natura lor, prin destinația lor sau prin natura imobilă a bunului la care se aplică,
2. Imobil având număr cadastral/topografic 238205, înscris în Cartea Funciară numărul 238205 a localității Sector 1 București, compus din teren în suprafață de 2.769 m.p., categoria de folosință curți construcții și construcția C1, identificată cu număr cadastral 238205-C1, având o suprafață construită la sol de 2.379 m.p., compusă din Ateliere Obiectiv 3.1, Anexa 3.1.a, Anexa 3.1.b, având o suprafață desfășurată de 3.254 m.p., împreună cu toate construcțiile, imbunătățirile și accesoriile bunurilor ipotecate, realizate începând cu data semnării contractului de ipotecă imobiliară și până la expirarea duratei ipotecii, potrivit art. 2382 Cod civil, precum și toate servituțiile constituite în favoarea bunurilor ipotecate, precum și bunurile care sunt sau vor deveni accesorii bunurilor ipotecate, conform art. 2379 Cod civil, înțelegându-se că astfel de bunuri pot fi imobile prin natura lor, prin destinația lor sau prin natura imobilă a bunului la care se aplică,
3. Imobil având număr cadastral/topografic 235169, înscris în Cartea Funciară numărul 235169 a localității Sector 1 București, compus din teren în suprafață de 8.006 m.p., categoria de folosință curți construcții, împreună cu toate construcțiile, imbunătățirile și accesoriile bunurilor ipotecate, realizate începând cu data semnării contractului de ipotecă imobiliară și până la expirarea duratei ipotecii, potrivit art. 2382 Cod civil, precum și toate servituțiile constituite în favoarea bunurilor ipotecate, precum și bunurile care sunt sau vor deveni accesorii bunurilor ipotecate, conform art. 2379 Cod civil, înțelegându-se că astfel de bunuri pot fi imobile prin natura lor, prin destinația lor sau prin natura imobilă a bunului la care se aplică,imobil descris și anexa II, care face parte integrantă din prezenta publicație de vânzare.

 

 

---

---

LOCALIZARE:

 

Imobilul Subiect este situat semicentral, în partea de Nord a municipiului București, în microzona Băneasa – ROMAERO. PUNCTE DE REPER (linii pietonale): în partea de Nord – acces direct la pista/platforma betonată pentru dirijări, sau deplasări aeronave și apoi pista de aterizare/decolare a Aeroportului Internațional Băneasa, Aurel Vlaicu; în partea de Est și Vest – rest platformă și alte hangare similare, aferente aeroportului, sau parte din platforma ROMAERO; în partea de Sud, la circa 225 ml – acces la drumul principal – bd. Aerogării.
Zona: Destinația generală a clădirilor din zona apropiată (incinta ROMAERO) este una industrială, din domeniul aeronauticii, cu clădiri (hangare, spații conexe, ateliere și spații administrative), de o calitate inferioară/sub medie. De-a lungul căilor principale de acces (bd. Aerogării, DN1, str. Biharia, bd. Nicolae Caramfil, Alexandru Șerbănescu) zona este mixtă, fiind în special acoperită cu spații pentru birouri, de prestări servicii, sau blocuri de locuințe. Zona este una în general dezvoltată, în creștere, de un nivel calitativ general peste medie, raportat la alte zone.
Vecinătăți, conform realității din teren, zona prezintă ca vecinătăți directe:
a) Nord: pista și platforma betonată a aeroportului, proprietate publică, cu îngrădire provizorie, parțială;
b) Est: clădiri și terenuri similare, proprietate privată, fără îngrădire (rest platformă ROMAERO);
c) Sud: drum pentru acces (loturi private incintă ROMAERO), iar apoi str. Ficusului și bd. Aerogării, cu îngrădire;
d) Vest: clădiri și terenuri similare, proprietate privată, fără îngrădire (rest platformă ROMAERO).
Accesul auto/pietonal în zonă se realizează pe drumuri asfaltate de bună calitate: dimensiuni medii+ (câte două benzi de mers/sens), de o calitate generală medie (bd. Aerogării). Ultimul segment de drum, pe o distanță de circa 225 ml, se realizează pe un drum public (100 ml) de acces, asfaltat, îngust (o singură bandă de mers), de o calitate generală medie, iar apoi, prin interiorul platformei ROMAERO (drumuri private). Pe zona de ieșire (str. Ficusului), traficul autovehiculelor de dimensiuni mai mari este îngreunat de locurile pentru parcare autoturisme mici, din zona pieței. Traficul auto este unul ridicat la nivelul arterelor principale
(bd. Aerogării, DN1, str. Biharia, bd. Nicolae Caramfil, Alexandru Șerbănescu). Transportul public în comun este bine dezvoltat în imediata apropiere, cu autobuze, tramvaie și microbuze STB; nu există linie de metrou în vecinătate.
Dotări Social-Urbane: zona este deservită bine cu puncte comerciale și spații social-urbane, acestea regăsindu-se în special de-a lungul arterelor principale. Zona dispune de: platformă industrială aeronautică, cu diverse facilități; școli în apropiere; magazine în număr suficient; piață de legume, fructe și produse alimentare diverse în apropiere.
Utilități existente în zonă: electricitate, gaz, apă și canalizare. Imobilul Subiect avea utilități racordate și funcționale la data inspecției (zona ateliere – Sud).
Date fiscale aprox.:
Rangul localității – 0 , Zona în cadrul localității – A / Bloc cu mai mult de 3 niveluri și 8 apartamente – NU
An edificare clădire (PIF) – 1935 ; Vechime clădire – 88,00 aniArie construit desfășurată (Adc) considerată – 7156,00 (arie utilă 6.420,73 m² )

 

Renovări majore conform accepțiunii date în normele Codului Fiscal – NU (vz descriere imobil Cap. II.4)
Starea tehnică a clădirii – Satisfacatoare ; Mediul de folosință în care se află clădirea – În_mediu_normal .
Finisaje – Satisfacator. Structura – metal, zidărie, cadre din beton armat
Teren ocupat – 6.281,0 m² , Teren liber – 8.443,00 m².

Descrierea Proprietății
TERENUL: are o suprafață totală de 14.724,00 m² (conform măsurătorilor cadastrale), sau de 14.724,00 m² (conform actelor), cu o singură deschidere de 85,55 ml, la lotul de acces (IE 235169, inclus Imobilului Subiect).
Accesul către drumul public se realizează pe drumurile private interioare incintei, descrise și mai sus (loturile 236172, 236165 și 235184). Din punct de vedere topografic, acesta este Plan, având o formă dreptunghiulara.
Este estimată o arie de teren în surplus, în zona de Nord a Imobilului Subiect, pe zona lotului liber – 235169: cca ½ (4.000 m²) – zona utilizată în comun pentru acces pietonal, auto și aeronave la toate hangarele platformei ROMAERO, sau către pista aeroportului.
LIMITĂRI SAU PROBLEME AFERENTE UTILIZĂRII: Nu sunt cunoscute altele în afară de cele menționate la
Cap. I-II. dintre care reamintim pe următoarele: terenul face parte din zona urbanistică T3, în incinta principală ce deservește aeroportul Băneasa.
Împrejmuire și amenajări teren: Terenul este amenajat prin betonare, cu platformă pretabile transportului inclusiv cu aeronave uzuale, pe zona din Nord, sau cu spațiu verde (flori/pomi/copaci) și alei de circulație, în jurul atelierelor și anexelor. Acesta dispune de anexe: Da – un stâlp înalt, de circa 30 m H, pe care este montat un sistem puternic pentru iluminatul nocturn al aeroportului. Terenul nu este împrejmuit.
Platforma betonată aferentă lotului pentru acces IE 235169, este considerată egală cu suprafața terenului.
Conform stării fizice observate, aceasta are o vechime efectivă ridicată, dar utilizabilă. Această platformă apare istoric, conform imaginilor prin satelit, cel puțin din anii 1977-1980. Sub forma/configurația actuală,
există cel puțin din anul 2002, conform acelorași imagini. A fost actualizat astfel vechimea efectivă a platformei, aceasta fiind estimată cu o vechime efectivă de circa 33,52 ani.
CLĂDIRE C1 – hangar avioane cu anexe, ateliere și spații administrative – IE 238204-C1 + IE 238205, cu regim de înălțime Parter (IE 238204) și Demisol parțial + Parter + Mezanin parțial (zona ateliere – IE 238205), este compartimentată conform tabelului anexat mai jos. Suprafețele utile sunt împărțite conform releveurilor anexate. Această clădire este înregistrată scriptic în evidența ROMAERO din anul 1935 (conform
declarației personalului participant la inspecție, sau imaginilor prin satelit mai vechi) pentru zona hangarului – IE 238204-C1 și din anul 1962 zona din spate (ateliere – IE 238205). Conform stării efective și stilului constructiv, este considerată o vechime efectivă mai redusă decât cea scriptică în zona hangarului și anexelor, fiind astfel considerată o vechime de 67% din cea scriptică la fundații (adică echivalentul unui PIF din anul 1964 – hangar – IE 238204-C1), iar la nivelul suprastructurii chiar mai mic (adică echivalentul unui PIF din anul 1969), vechime generată din lucrările observate în etape la clădire. La nivelul atelierelor dinspre Sud (IE 238205) nu au fost observate lucrări care să indice o altă vechime efectivă a structurii, decât cea scriptică (61 ani vechime – an PIF 1962).
Hala în zona hangar are practic 3 deschideri: pe laturi anexe/ateliere aferente hangarului, iar pe mijloc hangarul, cu o singură deschidere. Clădirea hangar are pe colțurile dinspre Nord (față), două case din beton și zidărie, ce îmbracă scările de acces către acoperiș. Conform măsurătorilor verificative efectuate la imobil, hangarul are o înălțime utilă (până la grinda podului rulant) de 12 m H și de circa 15 m H la coamă.
Anexele/atelierul au o înălțimile utile de 3-5 m H, cu luminatoare. Zona din Sud (ateliere) au partea de demisol și mezanin dispuse pe extremele laterale (Vest/Est).

Acoperiș: La nivelul anexelor și atelierelor, acoperișul este din plăci din beton, pe structură din beton, cu luminatoare, iar la nivelul hangarului de tip metalic, cu plafon acoperit imediat sub grinzile de rulare ale
podurilor rulante (tavan casetat din plăci prefabricate din material probabil metalic). Sunt necesare reparații capitale la nivelul acoperișurilor, pentru a se repara zonele degradate și refacerea completă a izolațiilor. La
interiorul hangarului nu au fost observate infiltrații semnificative. La nivelul anexelor hangarului sunt infiltrații semnificative.
Finisaje: (cu inspecție realizată în interior, parțial, conform nivelului standard estimat, observat, sau cunoscut, conform prevederilor legale pentru astfel de cazuri (lipsa asigurării accesului în toate zonele)).
Nivelul general al finisării este considerat Satisfacator, specific acestor tipuri de clădiri (necesită renovare capitală la nivelul finisajelor pereților, tavanelor, mai puțin tavanul hangarului). EXTERIOR: Finisarea la exterior este realizată prin tencuiri și vopsiri simple, fără izolații, în zona anexe și ateliere, iar în zona metalică direct vopseluri. Tâmplăria exterioară: este de tip metalic, cu geam simplu, iar în zona cu camerele administrative cu lemn simplu. Ușile de acces mari, pentru accesul cu marfă, sau către hangar, sunt pe structuri metalice, cu tablă vopsită. INTERIOR: nivelul finisajelor este estimat a fi unul satisfăcător în zonele administrative (dar ce necesită renovare capitală), iar în zonele cu trafic greu (ateliere, hangar), cu pardoseală pentru trafic greu. Suplimentar, la hangar este considerat un cost suplimentar pentru fundații și finisarea finală, pentru a permite susținerea de aeronave ce implică un tonaj ridicat. Pereții: sunt tencuiți, fiind aplicat strat de vopsea (necesită renovare capitală în anexe și ateliere, sau spațiile administrative, fiind foarte degradate). Plafoanele: sunt tencuite și vopsite și necesită renovare generală. Tâmplăria interioară: este din lemn /metal, de o calitate satisfăcătoare (necesită reparații).

Instalațiile existente în clădire (în limita celor observate din exterior (aparate exterioare, guri evacuare specifice, contorizare individuală, etc)):
a) Electricitate de 220 V c.a./Trifazic – instalație electrică de tip îngropată în tencuială, în anexe, ateliere, spații administrative, sau pozate pe șine metalice în hangar. Au fost observate degradări la unele zone, fiind recomandată o verificare tehnică completă a întregului sistem electric. Zonele din Sud (ateliere, spații administrative) aveau în peste 50% din zone sistemul funcțional;
b) Pe stâlpul înalt din beton, existent pe lotul cu IE 235169, există montat un sistem de iluminat nocturn, ce deservește pista/platforma în zonă. Nu sunt cunoscute date privind capacitatea acestui sistem și el este unul integrat cu ceilalți stâlpi de pe platformă (sistemul de iluminat montat aici nu este inclus
Imobilului Subiect);
c) Instalație de gaz metan – rețea observată la amplasament, cu centrală termică pe gaz montată și funcțională doar în zona spațiilor administrative din zona Sindicat;
d) Apă curentă, alimentată din puț propriu / sistemul centralizat al localității, și canalizarea de colectare, ce deversează către sistemul centralizat de colectare al localității. Nu au fost comunicate și nici observate (sau unde să fie în interiorul Imobilului Subiect) bazine îngropate, sau bazine de decantare, sau bazine reținere apă pentru intervenție la incendii;
e) A fost comunicat evaluatorului, ulterior inspecției, planurile de evacuare la incendii, din cadrul planului de intervenție efectuat pentru întreaga platformă ROMAERO. Se consideră a fi valabil pentru amplasament sistem de alimentare cu apă pentru situații de urgență în lipsa altor date, în cel mai probabil scenariu (există plan pentru întreaga platformă);
f) Nu au fost observați hidranți, furtune la interior, splinkere, sau alte sisteme de acest gen pentru situații de urgență (intervenție directă în caz de incendiu);
g) Instalațiile sanitare – Pentru băile sau grupurile sanitare, obiecte sanitare estimate a fi de o calitate satisfăcătoare, dar numeroase grupuri au zonele sanitare degradate, necesitând renovare generală;
h) Instalație de răcire – aparate clasice de aer condiționat în zona atelierelor din Sud (zona administrativă);
i) Hangarul dispune de 4 circuite cu tubulatură proeminentă, pe cele 4 colțuri, pentru aducție aer în interior. Nu sunt cunoscute date privind centrala termică ce prepară apa caldă pe platformă, sau care efectuează aducțiunea pe întregul circuit de preparare apă caldă, aer cald;
j) Pe pereții laterali ai hangarului, au fost observate sisteme de iluminat și avertizare sonoră (nu sunt cunoscute date privind funcționalitatea lor);
k) Pază – accesul pe platformă este prevăzut cu personal care deservește intrarea pe întreaga platformă;

 

 

---

Licitaţia începe de la pretul de 23.768.998,12 lei, inclusiv TVA19% [19.973.948 lei, la care s-a adăugat T.V.A. în valoare de 3.795.050,12 lei, potrivit art. 292 alin. 2 lit. f) din Codul Fiscal], reprezentând valoarea stabilita conform art. 837 Cod procedură civilă.