IMOBILE situate în comuna SNAGOV sat GHERMANESTI, Judetul ILFOV – DS. 1608/2024

.

In data de 18 NOIEMBRIE 2024, ORA 13:00 va avea loc la sediul SCPEJ Coşoreanu & Asociaţii din București, str. Theodor Sperantia, nr. 65, sector 3, vânzarea la licitaţie publică a:

Descriere

IMOBILE

Imobile, situate în com. Snagov, sat Ghermănești, str. Piatra Craiului nr. 22, 22A, 22B, +fn, jud. Ilfov (satul Scandinav), respectiv:

1. Imobilul situat în com. Snagov, sat Ghermănești, jud. Ilfov, Tarla 94, Parcela 352/49, identificat cu număr cadastral 111141, întabulat în Cartea Funciară nr. 111141 a loc. Snagov, jud. Ilfov, compus din teren intravilan, categoria de folosință curți construcții, în suprafață de 2.160 m.p. și construcțiile edificate pe acesta, respectiv: C1 – identificată cu număr cadastral 111141-C1, în suprafață construită la sol de 150 m.p. și o suprafață desfășurată de 250 m.p., cu regim de înălțime P+1E, C2 – identificată cu număr cadastral 111141-C2, în suprafață construită la sol de 150 m.p. și o suprafață desfășurată de 250 m.p., cu regim de înălțime P+1E, C3 – identificată cu număr cadastral 111141-C3, în suprafață construită la sol de 150 m.p. și o suprafață desfășurată de 250 m.p., cu regim de înălțime P+1E,
2. Imobilul situat în com. Snagov, sat Ghermănești, jud. Ilfov, Tarla 94, Parcela 352/49, identificat cu număr cadastral 111570, întabulat în Cartea Funciară nr. 111570 a loc. Snagov, jud. Ilfov, compus din teren intravilan, categoria de folosință curți construcții, în suprafață de 646 m.p. și construcția edificată pe acesta, respectiv: C1 – identificată cu număr cadastral 111570-C1, în suprafață construită la sol de 150 m.p. și o suprafață desfășurată de 250 m.p., cu regim de înălțime P+1E,
3. Imobilul situat în com. Snagov, sat Ghermănești, jud. Ilfov, Tarla 94, Parcela 352/49, identificat cu număr cadastral 111571, întabulat în Cartea Funciară nr. 111571 a loc. Snagov, jud. Ilfov, compus din teren intravilan, categoria de folosință curți construcții, în suprafață de 647 m.p. și construcția edificată pe acesta, respectiv: C1 – identificată cu număr cadastral 111571-C1, în suprafață construită la sol de 150 m.p. și o suprafață desfășurată de 250 m.p., cu regim de înălțime P+1E,
4. Imobilul situat în com. Snagov, sat Ghermănești, jud. Ilfov, Tarla 94, Parcela 352/49, identificat cu număr cadastral 111003, întabulat în Cartea Funciară nr. 111003 a loc. Snagov, jud. Ilfov, compus din teren intravilan, categoria de folosință curți construcții, în suprafață de 1.928 m.p. și construcțiile edificate pe acesta, respectiv: C1 – identificată cu număr cadastral 111003-C1, în suprafață construită la sol de 150 m.p. și o suprafață desfășurată de 250 m.p., cu regim de înălțime P+1E, C2 – identificată cu număr cadastral 111003-C2, în suprafață construită la sol de 150 m.p. și o suprafață desfășurată de 250 m.p., cu regim de înălțime P+1E,
5. Imobilul Teren intravilan, categoria de folosință arabil, în suprafață de 5.489 m.p. (5.128 m.p. conform măsurători), situat în com. Snagov, sat Ghermănești, jud. Ilfov, Tarla 94, Parcela 352, identificat cu număr cadastral 111016, întabulat în Cartea Funciară nr. 111016 a loc. Snagov, jud. Ilfov,
6. Imobilul Teren intravilan, categoria de folosință arabil, în suprafață de 5.000 m.p. (4.639 m.p. conform măsurători), situat în com. Snagov, sat Ghermănești, jud. Ilfov, Tarla 94, Parcela 352, identificat cu număr cadastral 111025, întabulat în Cartea Funciară nr. 111025 a loc. Snagov, jud. Ilfov,
7. Imobilul Teren intravilan, categoria de folosință curți construcții, în suprafață de 65 m.p., situat în com. Snagov, sat Ghermănești, jud. Ilfov, Tarla 94, Parcela 352/49, identificat cu număr cadastral 111573, întabulat în Cartea Funciară nr. 111573 a loc. Snagov, jud. Ilfov, ce are ca destinație drum acces,
8. Imobilul Teren intravilan, categoria de folosință arabil, în suprafață de 7.300 m.p. (7.298 m.p. conform măsurători), situat în com. Snagov, jud. Ilfov, identificat cu număr cadastral 1583, întabulat în Cartea Funciară nr. 106077 a loc. Snagov, jud. Ilfov,
9. Imobilul Teren intravilan, categoria de folosință arabil, în suprafață de 6.815 m.p. (6.931 m.p. conform măsurători), situat în com. Snagov, sat Ghermănești, jud. Ilfov, Tarla 94, Parcela 352, identificat cu număr cadastral 107378, întabulat în Cartea Funciară nr. 107378 a loc. Snagov, jud. Ilfov,
10. Imobilul Teren extravilan, în suprafață de 2.500 m.p., situat în com. Snagov, jud. Ilfov, identificat cu număr cadastral 6587, întabulat în Cartea Funciară nr. 108595 a loc. Snagov, jud. Ilfov,
11. Imobilul Teren extravilan, în suprafață de 650 m.p., situat în com. Snagov, jud. Ilfov, identificat cu număr cadastral 6531, întabulat în Cartea Funciară nr. 108435 a loc. Snagov, jud. Ilfov,
12. Imobilul Teren extravilan, în suprafață de 1.423 m.p., situat în com. Snagov, jud. Ilfov, identificat cu număr cadastral 6559, întabulat în Cartea Funciară nr. 108551 a loc. Snagov, jud. Ilfov.

LOCALIZARE:

Localizare: Imobilul Subiect este situat semicentral, în partea de Centru-Sud-Est a comunei Snagov, în microzona sat Ghermănești. PUNCTE DE REPER (linii pietonale): în partea de Sud-Est, la circa 600 ml – supermarket Lidl și sensul giratoriu ce asigură legătura prin drumul DJ184 către autostrada A3; în partea de Nord-Vest, la 1,5 km – Primăria com. Snagov/centrul satului Ghermănești; în partea de Nord, la circa 1,2 km – complexul de agrement Artha Park.

Zona: Destinația generală a clădirilor din zona apropiată este una rezidențială, cu case de o calitate peste medie/superioară, precum și cu spații de prestări servicii, de-a lungul căilor principale de acces (DJ101B – drumul principal (Șos. Ghermănești)). Zona este una în general relativ dezvoltată, în creștere, de un nivel calitativ general peste medie/ridicat, raportat la alte zone /unități administrativ-teritoriale similare.

Localitatea este relativ departe de centrul polului principal de dezvoltare din zona geografică respectivă (mun. București).

Vecinătăți, conform realității din teren, zona prezintă ca vecinătăți directe:
a) Nord: terenuri libere, proprietăți private, fără îngrădire;;
b) Est: prelungire baltă, din Lacul Snagov, proprietate publică, fără îngrădire;
c) Sud: terenuri libere, proprietăți private, fără îngrădire;
d) Vest: drum public acces (str. Piatra Craiului, drum în curs de amenajare), fără îngrădire.

Accesul auto/pietonal în zonă se realizează pe drumuri asfaltate de bună calitate: dimensiuni medii (câte o bandă de mers/sens), de o calitate generală medie (drumul principal – DJ101B Șos. Ghermănești. Ultimul segment de drum, pe o distanță de circa 150-250 ml, se realizează pe un drum public de acces, pietruit, în curs de amenajare, de dimensiuni sub medii (maxim 2 benzi de circulație – cca 6 ml), de o calitate generală medie. Traficul auto este unul ridicat la nivelul arterelor principale. Transportul public în comun este satisfăcător dezvoltat în la nivelul arterelor principale, la peste 250 ml distanță.

Dotări Social-Urbane: zona este deservită satisfăcător cu puncte comerciale și spații social-urbane, acestea regăsindu-se în special de-a lungul arterelor principale, la peste 600 ml distanță. Zona dispune de: parc de agrement și lac, cu facilități diverse; școli în zonă; magazine și supermarket-uri în număr suficient.

Utilități existente în zonă: electricitate, gaz, apă și canalizare (utilități publice). Din informațiile comunicate la casele subiect nu sunt racorduri la utilități, acestea nefiind date în folosință, sau finalizate la interior. Au fost observate utilități funcționale la casele din partea de Sud a complexului și locuire la acestea: contor electricitate lângă poarta de acces, linie de hidranți montați pe drum. Din informațiile comunicate de proprietar și personalul tehnic de la

Electrica regăsit la inspecție, există disponibil accesul la electricitate la Imobilul Subiect. În privința rețelei de gaz și canalizare, din informațiile furnizate, odată cu sistematizare drumului public se vor finaliza și aceste rețele, cu termen comunicat pentru finalizarea lucrărilor anul în curs.

Nu sunt comunicate date, avize, sau alte informații privind traversările de utilități existente în zonă, circuite, trasee, etc. Utilitățile necesare se poate asigur în regim privat la casele Imobilului Subiect, ca și la restul caselor
din complex (din interiorul complexului: apă, canalizare, stație epurare).

Date fiscale aprox.:
Terenuri intravilane. Loturile libere de construcții: 1, 2, 7…12
Rangul localității – V , Zona în cadrul localității – A
Bloc cu mai mult de 3 niveluri și 8 apartamente – NU
An edificare clădire (PIF) – 2017 ; Vechime clădire – 6,12 aniArie construit desfășurată (Adc) considerată – 250,00 (arie utilă 187,82 m² )
Renovări majore conform accepțiunii date în normele Codului Fiscal – (vz descriere imobil Cap. II.4)

Starea tehnică a clădirii – Foarte buna ; Mediul de folosință în care se află clădirea – În_mediu_normal . Finisaje
– Superior. Structura – cadre din beton armat
Teren ocupat – 150,0 m² , Teren liber – 497 m² – raportat la un singur lot pentru o singură casă.

DESCRIERE:

TERENUL: are o suprafață totală cumulată de 34.015,27 m² (conform măsurătorilor cadastrale), sau de 34.623,00 m² (conform actelor), cu o singură deschidere la drumul de acces (str. Piatra Craiului). Terenul este compus din mai multe loturi (12), ce sunt grupate astfel:

– Loturile cu case – Loturile 3, 4, 5 și 6 – deschidere loturi pentru o casă de circa 25 ml fiecare;
– Loturile 1+2 – libere de construcții – deschidere cumulată de 43,89 ml;
– Loturile 10+11+12 – libere de construcții – deschidere cumulată de 20,63 ml;
– Loturile 8 și 9 – libere de construcții – deschidere individuală de 34,12 m² și 31,70 ml;

Din punct de vedere topografic, acesta este Plan în zona dinspre Vest (dinspre drumul pentru acces), iar spre spate (spre Est), lângă balta cu apă, este o zonă mică înclinată spre Est, afectată de topografia acelei zone, calitate sol, umiditate sol și parțial trecere peste luciul de apă, nefiind astfel construibile acele segmente din spate. În centralizatorul următor este menționată, pentru fiecare lot afectat, aria de teren considerată în surplus. Terenurile au toate o formă dreptunghiulara. Totodată, la loturile 1 și 2, a fost observată o înclinație spre centru, în două ape, dinspre Nord și dinspre Sud, fiind astfel necesare lucrări pentru eficientizarea utilităților la teren.

LIMITĂRI SAU PROBLEME AFERENTE UTILIZĂRII: Nu sunt cunoscute altele în afară de cele menționate la Cap. I-II. Evaluarea este realizată sub ipoteza posibilității accesului liber și neîngrădit la imobil, interior complex și utilitățile complexului și ale zonei.

Împrejmuire și amenajări teren: Zona cu case este amenajată prin îngrădirea complexului (gard la limita complexului), iar între case cu îngrădire mică, sau gard verde mic. Zona de acces este pavată cu blocuri din beton.

Casele edificate pe loturile 3, 4, 5 și 6, au denumirea comercială OSLO, în ansamblul rezidențial Satul Scandinav. Acestea au aceeași formă și dimensiuni. În afară de prima casă din complex, pe partea stânga (IE
111141-C1), ce este comunicată ca amenajată complet ”la cheie”, celelalte case ale Imobilului Subiect nu au finisarea interioară, fiind pregătită pentru o finisare conform preferințelor unui viitor cumpărător, pentru a o putea personaliza după dorința sa. Astfel, aceste case necesită cheltuieli imediate după achiziție, pentru a putea fi locuite optim, fiind estimat un cost de finalizare de circa 73.000 euro / casă (292 €/m² construit).

Descrierea unei case – CLĂDIRE C1 – Locuință, cu regim de înălțime P+1E , este compartimentată conform tabelului anexat mai jos. Suprafețele utile sunt împărțite conform releveului anexat. Această clădire este estimată ca fiind edificată în anul 2017 (conform declarației proprietarului/documentelor puse la dispoziție/istoricului prin satelit), conform autorizației anexate eliberate în anul 2017 și recepționată conform procesului verbal de recepție finală anexat, din anul 2017.

Structurile standard pentru astfel de construcții sunt astfel:

Structura este de tip zidărie portantă /cadru din b.a., cu stâlpi și grinzi din b.a., închideri perimetrale din cărămidă, izolați termic și compartimentări interioare din cărămidă. Fundația este de tip continuu, cu pardoseli din beton armat. Pentru accesul către nivelul superior, este realizată o scară interioară și balustrade, cu podest de odihnă.

Acoperiș: Șarpanta este din lemn ecarisat, conform standardelor în construcții, corespunzător pentru învelitoarea din țiglă metalică/ceramică de o calitate superioară (tablă de tip Lindab).

Finisaje (pentru casa complet finalizată – IE 111141-C1): (fără inspecție realizată în interior, conform nivelului standard estimat, observat, sau cunoscut, conform prevederilor legale pentru astfel de cazuri (lipsa asigurării accesului în interior)). Nivelul general al finisării este considerat Superior. Aspectul exterior este unul superior, cu design de tip nordic. EXTERIOR: Finisarea la exterior este realizată prin placare cu plăci termosistem, tencuirea pereților și aplicat un strat de vopsea decorativă de exterior. Tâmplăria exterioară: este de tip Alumil/PVC cu geam termopan. Ușa de la intrare este metalică, de un nivel calitativ superior.

INTERIOR: nivelul finisajelor este estimat a fi unul superior. Pardoseala: de tip rece și cald în zonele de tranzit, cu gresie de o calitate superioară, sau de tip cald în dormitoare, acoperită cu parchet lamelar din lemn de o calitate superioară. Pereții: sunt tencuiți, fiind aplicat strat de vopsea lavabilă, de o calitate superioară, iar în băi și bucătărie având aplicată faianță de o calitate superioară. Plafoanele: sunt tencuite și prezintă măști din rigips, ce maschează spoturi luminoase de o calitate superioară. Tâmplăria interioară: este din lemn, de o calitate superioară. Terasele sunt de tip circulabil, cu finisare.

Instalațiile existente în clădire (în limita celor observate din exterior (aparate exterioare, guri evacuare specifice, contorizare individuală, etc), sau informații furnizate):
a) Electricitate de 220 V c.a., panou/contor – instalație electrică de tip îngropată în tencuială, cu aparate și corpuri de iluminat fixe, fără accesorii; există casă contoare la poarta complexului;
b) Instalație de gaz metan – este în curs de execuție pe drumul public din informațiile furnizate;
c) Încălzirea se realizează pe sistemul de pardoseală radiantă, alimentată de o pompă de căldură de tip aer-apă, și cu sistem de ventilație interior;
d) Apă curentă, alimentată din puț propriu al complexului cu ajutorul unui hidrofor și canalizarea de colectare, ce deversează către stația de epurare din complex. Din informațiile furnizate, la drumul public va fi finalizată canalizarea publică și alimentarea cu apă. La data inspecției erau deja montați hidranții la drumul public și marcajele cu țăruși de-a lungul drumului. Există două puțuri adiționale pentru alimentarea sistemul de irigații al complexului și o altă destinație necomunicată;
e) Întregul drum public era în lucru (la stadiul de nivelare, pietruire și placare borduri; pregătit pentru stratul de uzură/asfalt);
f) Instalațiile sanitare – Pentru băile sau grupurile sanitare, obiecte sanitare estimate a fi de o calitate superioară (fără inspecție interioară efectuată);
g) Instalație de răcire – sistem de climatizare pe tubulatură pentru asigurare aer rece, ventilație, aport aer proaspăt, control umiditate;
h) Internet – linii încastrate, alimentat din rețeaua trasă la drumul public (comunicat ca existent la drumul public);
i) CCTV – sistem de monitorizare video comun în complex și pentru asigurare acces spre interior.

OBSERVAȚII: nu au fost efectuate probe, iar evaluarea este efectuată conform calității standard, fără a fi luate în considerare orice alt fel de disfuncționalități, sau calități improprii ale manoperei și materialelor utilizate.

Utilitățile existente racordate la proprietate sunt doar la casa 1 (IE 111141-C1): electricitate, apă și canalizare (în limita celor comunicate).

Licitaţia începe de la următoarele preţuri, ce reprezinta preţurile la care au fost evaluate imobilele anterior precizate, conform raportului de expertiză tehnică evaluatoare întocmit in prezentul dosar de executare:

1. suma de 4.715.581 lei (livrare scutită de TVA, în acord cu disp. art. 292 alin. 2 lit. f Cod fiscal), pentru imobilul situat în com. Snagov, sat Ghermănești, jud. Ilfov, Tarla 94, Parcela 352/49, identificat cu număr cadastral 111141, întabulat în Cartea Funciară nr. 111141 a loc. Snagov, jud. Ilfov,

2. suma de 1.376.413 lei (livrare scutită de TVA, în acord cu disp. art. 292 alin. 2 lit. f Cod fiscal), pentru imobilul situat în com. Snagov, sat Ghermănești, jud. Ilfov, Tarla 94, Parcela 352/49, identificat cu număr cadastral 111570, întabulat în Cartea Funciară nr. 111570 a loc. Snagov, jud. Ilfov,

3. suma de 1.376.413 lei (livrare scutită de TVA, în acord cu disp. art. 292 alin. 2 lit. f Cod fiscal), pentru imobilul situat în com. Snagov, sat Ghermănești, jud. Ilfov, Tarla 94, Parcela 352/49, identificat cu număr cadastral 111571, întabulat în Cartea Funciară nr. 111571 a loc. Snagov, jud. Ilfov,

4. suma de 3.021.152 lei (livrare scutită de TVA, în acord cu disp. art. 292 alin. 2 lit. f Cod fiscal), pentru imobilul situat în com. Snagov, sat Ghermănești, jud. Ilfov, Tarla 94, Parcela 352/49, identificat cu număr cadastral 111003, întabulat în Cartea Funciară nr. 111003 a loc. Snagov, jud. Ilfov,

5. suma de 1.316.341,11 lei, inclusiv TVA19% (1.106.169 lei, la care s-a adăugat TVA19% în cuantum de 210.172,11 lei), pentru imobilul Teren intravilan, categoria de folosință arabil, în suprafață de 5.489 m.p. (5.128 m.p. conform măsurători), situat în com. Snagov, sat Ghermănești, jud. Ilfov, Tarla 94, Parcela 352, identificat cu număr cadastral 111016, întabulat în Cartea Funciară nr. 111016 a loc. Snagov, jud. Ilfov,

6. suma de 1.190.817,53 lei, inclusiv TVA19% (1.000.687 lei, la care s-a adăugat TVA19% în cuantum de 190.130,53 lei), pentru imobilul Teren intravilan, categoria de folosință arabil, în suprafață de 5.000 m.p. (4.639 m.p. conform măsurători), situat în com. Snagov, sat Ghermănești, jud. Ilfov, Tarla 94, Parcela 352, identificat cu număr cadastral 111025, întabulat în Cartea Funciară nr. 111025 a loc. Snagov, jud. Ilfov,

7. suma de 22.469,58 lei, inclusiv TVA19% (18.882 lei, la care s-a adăugat TVA19% în cuantum de 3.587,58 lei), pentru imobilul Teren intravilan, categoria de folosință curți construcții, în suprafață de 65 m.p., situat în com. Snagov, sat Ghermănești, jud. Ilfov, Tarla 94, Parcela 352/49, identificat cu număr cadastral 111573, întabulat în Cartea Funciară nr. 111573 a loc. Snagov, jud. Ilfov, ce are ca destinație drum acces,

8. suma de 2.229.242,47 lei, inclusiv TVA19% (1.873.313 lei, la care s-a adăugat TVA19% în cuantum de 355.929,47 lei), pentru imobilul Teren intravilan, categoria de folosință arabil, în suprafață de 7.300 m.p. (7.298 m.p. conform măsurători), situat în com. Snagov, jud. Ilfov, identificat cu număr cadastral 1583, întabulat în Cartea Funciară nr. 106077 a loc. Snagov, jud. Ilfov,

9. suma de 2.116.893,38 lei, inclusiv TVA19% (1.778.902 lei, la care s-a adăugat TVA19% în cuantum de 337.991,38 lei), pentru imobilul Teren intravilan, categoria de folosință arabil, în suprafață de 6.815 m.p. (6.931 m.p. conform măsurători), situat în com. Snagov, sat Ghermănești, jud. Ilfov, Tarla 94, Parcela 352, identificat cu număr cadastral 107378, întabulat în Cartea Funciară nr. 107378 a loc. Snagov, jud. Ilfov,

10. suma de 698.338,41 lei, inclusiv TVA19% (586.839 lei, la care s-a adăugat TVA19% în cuantum de 111.499,41 lei), pentru imobilul Teren extravilan, în suprafață de 2.500 m.p., situat în com. Snagov, jud. Ilfov, identificat cu număr cadastral 6587, întabulat în Cartea Funciară nr. 108595 a loc. Snagov, jud. Ilfov,

11. suma de 181.532,12 lei, inclusiv TVA19% (152.548 lei, la care s-a adăugat TVA19% în cuantum de 28.984,12 lei), pentru imobilul Teren extravilan, în suprafață de 650 m.p., situat în com. Snagov, jud. Ilfov, identificat cu număr cadastral 6531, întabulat în Cartea Funciară nr. 108435 a loc. Snagov, jud. Ilfov,

12. suma de 397.361,23 lei, inclusiv TVA19% (333.917 lei, la care s-a adăugat TVA19% în cuantum de 63.444,23 lei), pentru imobilul Teren extravilan, în suprafață de 1.423 m.p., situat în com. Snagov, jud. Ilfov, identificat cu număr cadastral 6559, întabulat în Cartea Funciară nr. 108551 a loc. Snagov, jud. Ilfov.