Imobil tip duplex situat in Bucuresti, str.Pictor Stefan Dimitrescu nr.31, sector 4- Dosar 4218/2025

NU VA MAI AVEA LOC!!!!!LICITATIE SUSPENDATA!!!!!!!

In data de 07 OCTOMBRIE 2026, ora 13:00, va avea loc la sediul SCPEJ Coşoreanu & Asociaţii, la adresa din București, str. Theodor Sperantia nr. 65, sector 3, vânzarea la licitaţie publică a: 

Imobilului situat in Municipiul Bucuresti, str. Pictor Stefan Dimitrescu, nr. 31, sector 4, compus din: teren in suprafată totală de 312 mp (conform măsurătorilor cadastrale) sau de 325 mp (conform actelor de proprietate, extrasului de carte funciară), cu destinatie intravilan, categoria de folosintă curti/constructii, identificat cu număr cadastral 204016 si locuinta duplex, in suprafată construită la sol de cca. 158,40 mp, cu regim de inaltime SP+P+1E+M, cu o suprafata construită desfasurată de cca. 534,4 mp (conform măsurătorilor cadastrale, actelor de proprietate, extrasului de carte funciară + extinderile observate la inspectie sau marcate in documentatia avută la dispozitie la intocmirea raportului de evaluare), identificată cu numar cadastral 204016-C1, ambele inscrise in Cartea Funciară nr. 204016 Bucuresti Sector 4.

Date despre zona, oras, vecinatati si amplasare:

Localizare: Imobilul Subiect este situat semicentral, în partea de Sud a municipiului București, în microzona Berceni – Brâncoveanu. PUNCTE DE REPER (linii pietonale) : în partea de Nord, la circa 280 ml – Șos. Olteniței/Parcul Tineretului (Orășelul Copiilor); în partea de Nord-Est, la circa 500 ml – intersecția bd. C-tin Brâncoveanu și Șos. Olteniței (McDonalds).
Zona: Destinația generală a clădirilor din zona apropiată este una predominant rezidențială, cu case/blocuri de o calitate medie, precum și cu spații de birouri, sau de prestări servicii, de-a lungul căilor principale de acces (bd. C-tin Brâncoveanu, Șos. Olteniței). Zona este una în general dezvoltată, în stagnare, de un nivel calitativ general mediu, raportat la alte zone.
Accesul, pornind de la Imobilul Subiect, se realizează astfel: pe o distanță de circa 280 ml, se realizează pe un drum public de acces. Îngust (sens unic), de o calitate generală medie. Accesul auto/pietonal în zonă se realizează pe drumuri asfaltate de bună calitate: bd. C-tin Brâncoveanu, Șos. Olteniței.
Transportul public în comun: bine dezvoltat la nivelul arterelor principale, la peste 400 ml distanță; cea mai apropiată stație de metrou – „C-tin Brâncoveanu”, se află la o distanță de aproximativ 500 m spre Nord-Est.

Vecinătăți, conform realității din teren, zona prezintă ca vecinătăți directe:
a) Nord: Locuință unifamilială, clădire veche, proprietate privată, cu îngrădire;
b) Est: drum public pentru acces (str. Anton Colorian), cu îngrădire;
c) Sud: drum public pentru acces (str. Pictor Ștefan Dimitrescu), cu îngrădire;
d) Vest: calcan complet cu locuință unifamilială, proprietate privată.
Dotări Social-Urbane: zona este deservită bine cu puncte comerciale și spații social-urbane, acestea regăsindu-se în special de-a lungul arterelor principale, la peste 500 ml distanță. Zona dispune de: parc de mari dimensiuni cu facilități diverse; școli/universități în zonă; magazine în număr suficient.
Utilități existente în zonă: electricitate, gaz, apă și canalizare. Nu sunt comunicate date, avize, sau alte informații privind utilitățile zonei, sau traversările existente în zonă.

Date fiscale aprox.:
Rangul localității – 0, Zona în cadrul localității – B
Bloc cu mai mult de 3 niveluri și 8 apartamente – NU
An edificare clădire (PIF) – 2008 (22.09.2008); Vechime clădire – 17,27 ani
Renovări majore conform accepțiunii date în normele Codului Fiscal – NU (vz descriere imobil Cap. II.4)
Arie construit desfășurată (Adc) considerată – 534,40 (arie utilă 420,00 m² )
Tip clădire (structura) – A , Cu Utilități (vz. Cap. II.2, 4 detalii și cuprins articol 457 Cod Fiscal + Norme metodologice, pct. 29)
Starea tehnică a clădirii – Foarte buna ; Mediul de folosință în care se află clădirea – În_mediu_normal . Finisaje – Mediu+. Structura – cadre din beton armat
Teren ocupat – 140,0+18,4 m² , Teren liber – 153,60 m².

Descrierea terenului si a cladirilor

Obiectul evaluat îl constituie dreptul de proprietate descris mai jos, asupra terenului, construcțiilor și îmbunătățirilor aduse lor, situate în mun. București, str. Pictor Stefan Dimitrescu, nr. 31, Sector 4, cod poștal 041364, denumite în continuare Imobilul Subiect, compuse din:
➢ Teren în suprafață totală de 312,00 m² (cf. măsurătorilor cadastrale) sau de 325,00 m² (cf. actelor de proprietate, extrasului de carte funciară), cu destinație Intravilan, categoria de folosință Curti/constructii;
➢ Locuință duplex, în suprafață construită la sol de cca 158,40 m², cu regim de înălțime Sp+P+1E+M , cu o suprafață construită desfășurată de cca 534,4 m² (conform măsurătorilor cadastrale, actelor de proprietate, extrasului de carte funciară + extinderile observate la inspecție, sau marcate în documentația avută la dispoziție);

Imobilul Subiect are atribuit numărul cadastral 5140 (identificator electronic 204016) și este intabulat în Cartea Funciară nr. 204016(număr carte funciară vechi 24356) a UAT Sector 4.
Segmentul de piață căruia i se adresează această proprietate este cel Rezidential .

TERENUL: are o suprafață totală de 312,00 m² (conform măsurătorilor cadastrale), sau de 325,00 m² (conform actelor), cu o dublă deschidere (pe colț) de 26,45 ml, la drumul de acces (str. Coriolan). Din punct de vedere topografic, acesta este Plan, având o formă dreptunghiulara. Nu este estimată a exista o arie de teren în exces/surplus.

Împrejmuire și amenajări teren: Terenul este amenajat prin pavarea cu pavele din beton și cu spațiu verde (flori/pomi/copaci). Acesta dispune de anexe: Da (o învelitoare pe latura dinspre Sud – amenajare ca un garaj improvizat), amenajarea sub scara de la Nord a unei magazii.

CLĂDIRE C1 – Locuință, cu regim de înălțime Sp+P+1E+M (structurată de tip duplex, cu două locuințe dispuse aproximativ în oglindă), este compartimentată conform tabelului anexat mai jos. Suprafețele utile sunt împărțite conform releveului anexat. Această clădire este estimată ca fiind finalizată în anul 2008 (conform declarației proprietarului/documentelor puse la dispoziție), conform autorizației anexate eliberate în anul 2007 și recepționată conform procesului verbal de recepție finală anexat, din 22.09.2008.
Locuința din partea dreaptă (Nord), are amenajat la etaj, pe o parte de circa jumătate din aria nivelului, un cabinet stomatologic. Clădirea beneficiază de o extindere cu terasă acoperită la Sud (improvizare drept garaj), sub scara de Nord o zonă utilizată drept magazie. Extinderile au dimensiunile suplimentare observate și enumerate în Raport incluse în evaluare, iar dimensiunile sunt estimate conform formei și raporturilor matematice din planul cadastral avut la dispoziție.
Nu au fost identificate, sau comunicate renovări majore aduse clădirii, conform accepțiunii Codului Fiscal.

Structurile standard pentru astfel de construcții sunt astfel:
Structura este de tip zidărie portantă /cadru din b.a., cu stâlpi și grinzi din b.a., închideri perimetrale din cărămidă de tip cărămidă tip porotherm, izolați termic și compartimentări interioare din cărămidă tip porotherm / rigips. Fundația este de tip continuu, cu pardoseli din beton armat. Pentru accesul către nivelul superior, este realizată o scară interioară, placată cu lemn și balustrade din metal, cu podest de odihnă.
Acoperiș: Șarpanta este din lemn ecarisat, conform standardelor în construcții, corespunzător pentru învelitoarea din țiglă metalică (înlocuită tabla veche, de tip Lindab, cu una modernă, cu dublu falț). Sunt prezente și lucarne (ferestre tip Velux), fără a fi observate infiltrații, sau alte probleme privind izolațiile.
Finisaje: (cu inspecție realizată în interior, conform nivelului standard estimat, observat, sau cunoscut).
Nivelul general al finisării este considerat Mediu+.

EXTERIOR: Finisarea la exterior este realizată prin placare cu plăci termosistem, tencuirea pereților și aplicat un strat de vopsea decorativă de exterior. Tâmplăria exterioară: este de tip PVC cu geam termopan. La ferestre sunt glafuri placate. Anexa sub formă de garaj, sau magazie, dispun de câte o ușă culisantă vertical, pentru
închidere. Ușa de la intrare este tip tâmplărie PVC cu geam termopan, de un nivel calitativ mediu.
INTERIOR: nivelul finisajelor este estimat a fi unul mediu+. Pardoseala: de tip rece în zonele de tranzit, cu gresie de o calitate medie+, sau de tip cald în rest, acoperită cu parchet din lemn de o calitate medie+. La subsol aceasta este realizată prin placarea cu gresie de o calitate medie. Pereții: sunt tencuiți, fiind aplicat strat de vopsea lavabilă, de o calitate medie+, iar în băi și bucătărie având aplicată faianță de o calitate medie+.
Plafoanele: sunt tencuite și prezintă măști din rigips, ce maschează spoturi luminoase de o calitate medie.
Tâmplăria interioară: este din lemn / PVC, de o calitate medie+.
Lucrările de finisare principală sunt executate odată cu construirea clădirii, ulterior fiind efectuate renovări generale și periodic lucrările uzuale de întreținere.

Utilitățile existente racordate la proprietate sunt: electricitate, gaz, apă și canalizare (în limita celor observate din exterior (aparate exterioare, guri evacuare specifice, contorizare individuală, etc)).
Instalațiile existente în clădire (în limita celor observate din exterior (aparate exterioare, guri evacuare specifice, contorizare individuală, etc)):
a) Electricitate de 220 V c.a., panou/contor pentru fiecare locuință – instalație electrică de tip îngropată în tencuială, cu aparate și corpuri de iluminat fixe, fără accesorii;
b) Energie verde: nu;
c) Rețea de gaz cu contoar observat la poartă (dublă contorizare/fiecare locuință;
d) Încălzirea: Instalația de încălzire cu radiatoare (calorifere), alimentate de câte o centrală termică proprie (pe gaz) montată la fiecare locuință – schimbate recent – în urmă cu circa 2 ani, fiind de tip în condensare + boilere pentru pregătirea apei calde;
a) Instalație de răcire – aparate clasice de aer condiționat;
b) Sisteme de ventilare – nu;
e) Apă curentă, alimentată din sistemul centralizat al localității și canalizarea de colectare, ce deversează către sistemul centralizat de colectare al localității;
f) Instalațiile sanitare – pentru băile sau grupurile sanitare, obiecte sanitare sunt estimate ca având un nivel calitativ Mediu+;
g) Internet – linii uzuale de furnizare a serviciilor, cu multipli furnizori;
h) CCTV – sistem de monitorizare/alarmă la imobil, cu linii pentru curenți slabi;
i) Sisteme smart/BMS – nu;

Starea tehnică generală: Din inspecția efectuată, starea tehnică a Imobilului Subiect este estimată drept una Foarte buna , cu întreținere Foarte buna, amplasarea fiind într-un in mediu normal.

Puncte Forte:
1. Proprietatea este amplasată în zonă dezvoltată, lângă inelul central, cu majoritatea avantajelor aferente unui amplasament bun: acces rutier și pietonal facil; transport în comun bun (metrou în apropiere, linii STB în număr mediu); parc de mari dimensiuni cu facilități diverse universități/licee/școli în apropiere; magazine în număr suficient;
2. Încadrarea dimensiunilor totale în palierul general căutat pe piața specifică – clădire de tip duplex, funcțională separat pe două locuințe individuale (arie optimizată, fără supradimensionări);
3. Imobilul Subiect are o stare generală bună, fără cheltuieli după achiziție considerate necesare.
4. Dinamica solidă pe segmentul achiziției de case, care a depășit perturbările geopolitice, sau economice aferente pandemiei, sau războaielor din Ucraina și Israel – vz. grafice Cap. IV.7;
5. Dezvoltarea bună a zonei.

Puncte Slabe:
1. Raportat la media statistică din microzona de referință, pe piața specifică, proprietatea are o suprafață utilă ridicată (se vinde întregul imobil și nu dezmembrat), față de această medie, inclusiv în raport strict cu imobilele de un nivel mediu + / superior. Acest lucru se traduce printr-o diminuare a utilității generale și încadrarea sub reperele existente, sau căutate (cost total de achiziție peste media caselor din zonă, generare costuri de exploatare mult mai ridicate, costuri ridicate de mentenanță, arie medie/camere supradimensionată cu eficiență scăzută a distribuției acesteia pe camerele principale etc);
2. Lipsa eficienței energetice în linie cu clădirile actuale (categoria nZEB);
3. Lipsa sistemelor moderne de ventilație, cu recuperare de căldură;
4. Străzi cu sens unic până la bulevard fac accesul mai greoi, sau vad mai mic;
5. Problemele geo-politice din zonă care se acutizează.

OBSERVATII CONFORM RAPORTULUI DE EVALUARE:

OBSERVAȚII 1: Imobilul Subiect este compus dintr-o clădire de tip duplex (2 locuințe dispuse aproximativ în oglindă), ce funcționează separat, dar fără a avea o dezmembrare cadastrală. Evaluarea este realizată sub ipoteza specială a lipsei unor costuri după achiziție pentru astfel de operațiuni (funcționare ca și până în prezent, fiind valorificată pe procedură ca un singur imobil) (vz. și Cap. II.1-5).

OBSERVAȚII 2: Locuință dinspre Nord (din dreapta), are de la momentul construirii o extindere suplimentară, cu scară de acces exterioară către etaj, ce nu este cuprinsă în măsurătoarea cadastrală și o anexă improvizată sub scară. Totodată, mai apar extinderi la nivelul terasei de la intrarea către ambele locuințe și între gardul dinspre Sud și locuința din stânga, unde este improvizat un garaj (aplicat acoperiș pe structură ușoară, ce nu apar în măsurătorile cadastrale). Imobilul Subiect cuprinde astfel, pe lângă elementele principale enumerate, și lucrările autonome sau adăugate imobilului, conform prevederilor legale. Evaluarea este realizată conform instrucțiunilor Clientului, în cea mai plauzibilă ipoteză, cu o stare efectivă a lucrărilor conform descrierii, cu lucrări considerate ca executate legal și conform normelor, cu un stadiu de executare conform celui descris, în lipsa altor date și documente contrare, prezentate în timp util, conform prevederilor legale aplicabile.

Licitaţia începe de la pretul de 3.625.676 lei, reprezentând valoarea stabilita conform art. 837 Cod procedură civilă.