Apartament 4 camere + boxe- Sector 1- Dosar 3322/2026

In data de 02 OCTOMBRIE 2026, ora 12:00, va avea loc la sediul SCPEJ Coşoreanu & Asociaţii, la adresa din București, str. Theodor Sperantia nr. 65, sector 3, vânzarea la licitaţie publică a: 

Imobilului APARTAMENT nr. 2, situat în București, str. Ing. Pandele Tarusanu nr. 5, et. 1, sector 1, identificat cu număr cadastral 249738-C1-U2, întabulat în Cartea Funciară nr. 249738-C1-U2, a Sectorului 1 București, compus din 4 (patru) camere de locuit și dependințe (bucătărie, baie, vestibul, hol. cămară), având o suprafață utilă de 115,56 m.p., balcon în suprafață utilă de 1,5 m.p., rezultând o suprafață totală de 117,06 m.p., la care se adaugă boxă în suprafață de 4,14 m.p. și boxă în suprafață de 18,06 m.p., astfel rezultând o suprafață totală de 139,26 m.p., împreună cu cota parte indiviză din părțile și dependințele comune ale imobilului, care prin natura și destinația lor sunt în coproprietate forțată și perpetuă a tuturor coproprietarilor, precum și dreptul de folosință asupra cotei părți de 77,90 m.p., aferente apartamentului, din terenul pe care se află edificată clădirea, identificat cu număr cadastral 249738, întabulat în Cartea Funciară nr. 249738 a Sectorului 1 București

Date despre zona, oras, vecinatati si amplasare:

Localizare: Proprietatea este amplasată central, în partea de Centru-Vest a municipiului București, în microzona Grivița – Basarab. Proprietatea este amplasată într-o vilă edificată la începutul perioadei interbelice (circa anii 1920) (1925 considerat în calcule cu rol descriptiv).

Puncte de reper (linii pietonale): în partea de Sud, la circa 50 ml – Calea Griviței; în partea de Vest, la circa 475 ml – Podul Basarab; în partea de Sud-Est, la circa 175 ml – Gara de Nord.
Zona: Destinația generală a clădirilor din zona apropiată este una predominant rezidențială, cu case/blocuri de o calitate sub medie/medie/peste medie, precum și cu spații de birouri, sau de prestări servicii, de-a lungul căilor principale de acces (Calea Griviței, str. Nicolae Titulescu). Zona este una în general dezvoltată, în creștere, de un nivel calitativ general peste medie, raportat la alte zone. Localizarea este aproape de punctul central (Piața Victoriei-Piața Romană-Piața Unirii).
Accesul auto/pietonal se realizează pe drumuri asfaltate de bună calitate (drum public secundar, cu sens unic, la cca 50 ml de drumul principal). Traficul auto este unul ridicat la nivelul arterelor principale (Calea Griviței, str. Nicolae Titulescu). Transportul în comun public este bine dezvoltat în apropiere, cu autobuze, tramvaie și
troleibuze STB; cea mai apropiată stație de metrou – „Gara de Nord”, se află la o distanță de aproximativ 200 m spre Sud-Est.
Dotări Social-Urbane: zona este deservită bine cu puncte comerciale și spații social-urbane, acestea regăsindu-se în special de-a lungul arterelor principale.
Utilități existente la proprietate: electricitate, gaz, apă și canalizare. Nu sunt comunicate date, avize, sau alte informații privind utilitățile zonei, sau traversările existente în zonă. Au fost observate utilități funcționale la imobil. Nu au fost efectuate probe individuale.

Date pentru încadrarea fiscală, aprox.:
Rangul localității – 0, Zona în cadrul localității – A
Bloc cu mai mult de 3 niveluri și 8 apartamente – NU
An edificare clădire (PIF) – 1925;

Vechime clădire – 01.01.1925

Descrierea  cladirii:

BLOCUL: Subiectul Evaluării este amplasat la etajul 1/P+1E al unei vile edificate la începutul perioadei interbelice (aprox. anii 1920 – considerat anul 1925 cu rol descriptiv și încadrare fiscală) (conform / documentelor puse la dispoziție / în bazele de date de pe internet). Aspectul vilei este de o calitate generală sub medie, fara reabilitare termică. Structura și compartimentarea acestuia este de tip vila (interbelica), caramida, fara lift, tipică acestor clădiri, existând dispuse 8 apartamente în vilă, dispuse pe două scări.
Subsolul este rezervat accesului la zonele de racordare a rețelelor de apă/canalizare și spațiilor pentru depozitare.

Suprafața utilă din actul de proprietate (115,56 m²) este diferită față de cea din documentația cadastrală avizată (96,12 m²). Dimensiunile balconului și al boxelor coincid. Lipsește încăperea nr. 4 în centralizarea din documentația anexată. Nu sunt cunoscute date și alte date privind aceasta. Este utilizată suprafața mai mare și mai nou specificată în actele de proprietate și în descrierea din cartea funciară în lipsa altor date.

În documentația cadastrală nu este adunată camera 4, ce are o dimensiune dedusă de 19,44 m² . Fiind cu intrări duble, este posibil ca această încăpere să aibă o altă destinație scriptică. Se recomandă o verificare a documentațiilor cadastrale avute la proprietate și clarificarea încăperii cu numărul 4.

Structură standard pentru astfel de clădiri: Structura este standard, pe zidărie portantă, cu cărămidă plină presată, cu planșee presupus realizate din beton și fațade tencuite, dar foarte degradate. Se recomandă o renovare integrală a fațadei, cu o creștere a randamentului termic. Infrastructura este de tip simplu cu fundație de tip radier general.
La data inspecției nu au fost observate probleme, degradări sau alte disfuncționalități semnificative.
Inspecția a fost realizată doar la nivelul ușii de acces către imobil.
Nu au fost identificate, sau comunicate renovări majore aduse clădirii, conform accepțiunii Codului Fiscal.
Învelitori: acoperiș complet, cu șarpantă din lemn, acoperit cu învelitoare din țiglă metalică (tablă de tip Lindab).
APARTAMENTUL: Apartamentul este de tip Decomandat, iar conform standardelor în construcții, se încadrează în gradul de confort 1. Camerele au vedere spre Est și Nord. Apartamentul dispune de o baie completă; în releveu nu este specificat un al doilea grup sanitar.
Finisaje: (fără inspecție interioară, conform nivelului standard estimat, observat, sau cunoscut) Din cele observate, finisajele sunt estimate la un nivel general Mediu, conform finisării observate sau conform prevederilor legale pentru astfel de cazuri (lipsa asigurării accesului în interior). Pereții: tencuiți și zugrăviți cu vopsea de tip lavabil, de o calitate medie, atât la materiale cât și manoperă. În baie și bucătărie pereții sunt placați cu faianță, de o calitate medie. Pardoselile: în baie, bucătărie și hol dușumea rece, îmbrăcată cu gresie de o calitate medie, iar în camere dușumea caldă, cu parchet lamelar, de o calitate medie. Tâmplăria exterioară este din PVC, cu geam termopan, iar la intrare, ușă metalică / lemn, de un nivel calitativ mediu. Tâmplăria interioară este din lemn celular, de o calitate medie. Plafoanele sunt tencuite și zugrăvite cu vopsea de tip lavabil,. Balcon – deschis. Boxele sunt considerate de a avea destinația de spații pentru depozitare, cu o finisare redusă.
Lucrările de finisare principală sunt executate odată cu construirea clădirii/după momentul achiziției imobilului, peste care au fost executate unele lucrări uzuale de întreținere. Aspectul general denotă o întreținere redusă a fațadei (necesită renovare integrală), precum și o calitate generală conform descrierii.

Utilitățile existente racordate la proprietate sunt: electricitate, gaz, apă și canalizare (în limita celor observate din exterior (aparate exterioare, guri evacuare specifice, contorizare individuală, etc)).
Instalațiile existente în imobil (în limita celor observate din exterior (aparate exterioare, guri evacuare specifice, contorizare individuală, etc)):
a) Electricitate de 220 V c.a., panou/contor – instalație electrică de tip îngropată în tencuială, cu aparate și corpuri de iluminat fixe, fără accesorii;
b) Energie verde: nu;
c) Rețea de gaz: cu contor individual /țevi comune de alimentare cu gaz la interior;
d) Încălzirea: Instalația de încălzire cu radiatoare (calorifere), alimentate din sistemul centralizat al orașului / de o centrală termică proprie (pe gaz);
a) Instalație de răcire – aparate clasice de aer condiționat;

b) Sisteme de ventilare – nu;
c) Apă curentă, alimentată din sistemul centralizat al localității, și canalizarea de colectare, ce deversează către sistemul centralizat de colectare al localității;
d) Instalațiile sanitare – pentru băile sau grupurile sanitare, obiecte sanitare sunt estimate ca având un nivel calitativ Mediu, (fără inspecție interioară efectuată);
e) Internet – linii uzuale de furnizare a serviciilor, cu multipli furnizori;
f) Sisteme smart/BMS clădire – nu;

Puncte Forte:

1. Proprietatea este amplasată în zonă centrală, cu majoritatea avantajelor aferente unui amplasament bun: acces rutier și pietonal bun; transport în comun bun (metrou în apropiere, linii STB în număr mediu); licee/școli în zonă; magazine în număr suficient; servicii publice principale;
2. Deținerea unor spații pentru depozitare la subsol, ce sunt căutate pe piața specifică;
3. Aspectul general relativ bun al clădirii;
4. Dinamica solidă pe segmentul achiziției de apartamente, care a depășit perturbările geopolitice, sau economice aferente pandemiei, sau războaielor din Ucraina și Israel – a se vedea grafice Cap. IV.7;
5. Posibilitatea de a efectua o renovare care să urce calitatea generală locativă la imobil;
6. Existență acoperiș clasic, complet, peste apartament.

Puncte Slabe:

1. Raportat la media statistică din microzona de referință, pe piața specifică, proprietatea are o suprafață utilă mai ridicată, față de această medie, inclusiv în raport strict cu imobilele de un nivel mediu + / superior. Acest lucru se traduce printr-o diminuare a utilității generale și încadrarea sub reperele existente, sau căutate (cost total de achiziție peste media caselor din zonă, generare costuri de exploatare mult mai ridicate, costuri ridicate de mentenanță, arie medie/camere supradimensionată cu eficiență scăzută a distribuției acesteia pe camerele principale etc);
2. Problemele de evidență cadastrală și scriptică privind dimensiunile proprietății + lipsa stabilirii cotelor din părțile comune, pot genera costuri după achiziție pentru setarea acestora;
3. Lipsa deținerii în proprietate a cotei părți comune din terenul aferent clădirii (clădire veche, cu durată de viață ridicată, necesită dobândirea proprietății asupra terenului pentru a permite reconstruirea ulterior);
4. Aspectul general al clădirii, de un nivel calitativ scăzut, precum și vechimea foarte ridicată a clădirii;
5. Aria de teren liber nu permite parcarea autoturismelor la interior în mod adecvat;
6. Lipsa eficienței energetice în linie cu clădirile actuale (categoria nZEB);
7. Lipsa sistemelor moderne de ventilație, cu recuperare de căldură;
8. Sunt necesare cheltuieli după achiziție pentru renovare și creștere a calității locative, adecvate unei zone centrale;
9. Există o singură baie, în piață fiind mai căutate unitățile ce dispun de câte două.

OBSERVATII CONFORM RAPORTULUI DE EVALUARE:

III.12, dintre care, cele considerate ca cele mai importante și determinante sunt:
OBSERVAȚII 1: La momentul inspecției nu s-a putut efectua inspecția în interiorul imobilului, finisarea și starea generală fiind estimată conform celor observate cu ochiul liber din exterior. Subiectul Evaluării este evaluat în ipoteza unei stări generale și finisări conform celor descrise, în lipsa altor documente și informații, precum și pe baza prevederilor legale pentru astfel de situații (a se vedea și Cap. II.1-4, III.2, III.7 și Cod Procedură Civilă, art. 660, art. 836 al. 1, 5 și 8).
OBSERVAȚII 2: La întocmirea Raportului nu au fost disponibile decât documentele și informațiile enumerate în Raport, descrierea și dimensiunile proprietății fiind evaluate conform datelor disponibile, având la bază dimensiunile menționate mai recent. Există o inadvertență între dimensiunile din actul de proprietate și această documentație, fiind considerată suprafața mai mare și mai nouă menționată în acte și extrasul de informare. Evaluarea este realizată conform instrucțiunilor Clientului, în cea mai plauzibilă ipoteză, în lipsa altor date avute la dispoziție, conform prevederilor legale (vz Capitolul II.1-5 și Cod Procedură Civilă, art. 836 al. 1, 2, 3, 5 și 8). (a se vedea și Cap. II.1-5).

OBSERVAȚII 3: În cartea funciară a condominiului (249738-C1; adică în cartea colectivă), sau în actul de proprietate, sau în documentația cadastrală avută la dispoziție, nu este specificată cota parte indiviză din părțile și dependințele comune ce revin Subiectului Evaluării, iar cota parte deținută din terenul de sub clădire este deținută în folosință. Evaluarea este realizată sub ipoteza lipsei oricăror limitări, sau costuri necesare imediat după achiziție pentru determinarea acestora, sau dobândirea întregului drept de proprietate asupra cotei de teren, ce îi revine apartamentului (a se vedea și Cap. II.1-4).

Licitaţia începe de la pretul de 1.337.093 lei, reprezentând valoarea stabilita conform art. 837 Cod procedură civilă.