COTA 3/16 IMOBIL DOBROESTI STR. MELODIEI NR 22 + TEREN 800MP – DOSAR 4517/2024

In data de 13 FEBRUARIE 2026, ora 12:00, va avea loc la sediul SCPEJ Coşoreanu & Asociaţii, la adresa din București, str. Theodor Sperantia nr. 65, sector 3, vânzarea la licitaţie publică a:

Imobilulului situat în Dobroești, str. Melodiei nr. 22, jud. Ilfov, având număr cadastral/topografic 52115, înscris în Cartea Funciară numărul 52115 a localității Dobroești, jud. Ilfov, compus din teren în suprafață de 800 m.p., conform actelor de proprietate și extrasului de carte funciară sau de 801 m.p. conform măsurătorilor cadastrale (din care suprafața de 601 m.p. având categoria de folosință curți construcții și suprafața de 200 m.p. având categoria de folosință arabil), construcția C1 – locuință unifamilială tip Sp+P+E+M, în suprafață construită la sol de 136 m.p., cu o suprafață construită desfășurată de 488,02 m.p., identificată cu număr cadastral 52115-C1, anexă (garaj), în suprafță construită la sol de 35 m.p., neîntabulată în cartea funciară, impreuna cu orice alte lucrari autonome sau adaugate, potrivit Codului Civil, chiar daca acestea din urma nu sunt inscrise in cartea funciara la data inceperii urmaririi, descris conform anexei II.

Date despre zona, oras, vecinatati si amplasare

Localizare:

Imobilul Subiect este situat semicentral, în partea de Vest a localității Dobroești, în microzona Fundeni .

PUNCTE DE REPER (linii pietonale) : în partea de Vest, la circa 350 ml – Șos. Fundeni; în partea de Sud, la circa 450 ml – Lacul Fundeni.

Zona: Destinația generală a clădirilor din zona apropiată este una rezidențială, predominant rezidențială, cu case de o calitate medie, precum și cu spații de birouri, sau de prestări servicii, de-a lungul căilor principale de acces (Șos. Fundeni). Zona este una în general relativ dezvoltată, în creștere, de un nivel calitativ general mediu, raportat la alte zone /unități administrativ-teritoriale similare.
Vecinătăți, conform realității din teren, zona prezintă ca vecinătăți directe:
a) Nord- Est: Str. Melodiei, drum public, cu îngrădire;
b) Sud -Est: proprietate privată, clădire similară, cu îngrădire;
c) Nord- Vest: proprietate privată, clădire similară, cu îngrădire;
d) Sud-Vest: proprietate privată, clădire similară, cu îngrădire.
Accesul auto/pietonal în zonă se realizează pe drumuri asfaltate de bună calitate: dimensiuni medii (câte o bandă de mers/sens), de o calitate generală sub medie. Traficul auto este unul ridicat la nivelul arterelor  principale (Sos. Fundeni). Transportul public în comun este bine dezvoltat la nivelul arterelor principale, la peste 400 ml distanță.

Dotări Social-Urbane: zona este deservită satisfăcător cu puncte comerciale și spații social-urbane, acestea regăsindu-se în special de-a lungul arterelor principale. Zona dispune de: magazine în număr suficient.
Utilități existente în zonă: electricitate, gaz, apă și canalizare. Nu sunt comunicate date, avize, sau alte informații privind utilitățile zonei, sau traversările existente în zonă.

Date fiscale aprox.:
Rangul localității – III, Zona în cadrul localității – A
Bloc cu mai mult de 3 niveluri și 8 apartamente – NU
An edificare clădire (PIF) – 2005 (13.07.2005); Vechime clădire – 19,47 ani
Renovări majore conform accepțiunii date în normele Codului Fiscal – NU (vz descriere imobil Cap. II.4)
Arie construit desfășurată (Adc) considerată – 488,02 + 35 m² (arie utilă 346,80 m² )
Tip clădire (structura) – A , Cu Utilități (vz. Cap. II.2, 4 detalii și cuprins articol 457 Cod Fiscal + Norme metodologice, pct. 29)
Starea tehnică a clădirii – Foarte buna ;

Mediul de folosință în care se află clădirea – În_mediu_normal . Finisaje– Mediu+. Structura – cadre din beton armat
Teren ocupat – 201,0 m² , Teren liber – 600,00 m².

Descrierea terenului si a cladirilor

TERENUL: are o suprafață totală de 801,00 m² (conform măsurătorilor cadastrale), sau de 800,00 m² (conform actelor), cu o singură deschidere de 10,33 ml, la drumul de acces (str. Melodiei). Din punct de vedere topografic, acesta este Plan, având o formă dreptunghiulara. Nu este estimată a exista o arie de teren în exces/surplus.

Împrejmuire și amenajări teren:

Terenul este amenajat cu spațiu verde (pomi/copaci) și alei de circulație.
Acesta dispune de anexă: Da – garaj, construit în continuarea casei, pe latura dinspre Est. Terenul este împrejmuit conform tabelului centralizator de mai jos. Zona de acces este pavată și amenajată cu gazon verde.

CLĂDIRE C1 – Locuință, cu regim de înălțime Sp+P+1E+M , este compartimentată conform tabelului anexat mai jos. Suprafețele utile sunt împărțite conform releveului anexat. Această clădire este estimată ca fiind finalizată în anul 2004 (conform documentelor puse la dispoziție), conform autorizației anexate eliberate în anul 2005 și recepționată conform procesului verbal de recepție finală anexat, din 13.07.2005.
Clădirea C1 beneficiază de o extindere cu terasă acoperită, în plus față de planurile avute la dispoziție, în colțul dinspre S-E, cu o suprafață estimată cu măsurători prin satelit și raportat la cotele din măsurătorile avute la dispoziție, de circa 30 m².

Structurile standard pentru astfel de construcții sunt astfel:
Structura este de tip cadru din b.a., cu stâlpi și grinzi din b.a., închideri perimetrale din BCA, izolați termic și compartimentări interioare din BCA. Fundația este de tip continuu, cu pardoseli din beton armat. Pentru accesul către nivelul superior, este realizată o scară interioară, placată cu lemn.
Acoperiș: Șarpanta este din lemn ecarisat, conform standardelor în construcții, corespunzător pentru învelitoarea din țiglă metalică (tablă de tip Lindab).
Finisaje: (cu inspecție realizată în interior, conform nivelului standard estimat, observat, sau cunoscut,).
Nivelul general al finisării este considerat Mediu+.

EXTERIOR:

Finisarea la exterior este realizată prin placare cu plăci termosistem, tencuirea pereților și aplicat un strat de vopsea decorativă de exterior. Tâmplăria exterioară: este de tip PVC cu geam termopan. Garajul dispune de o ușă acționată electric și poartă pentru acces pietonal. Ușa de la intrare este din termopan cu ochiuri de geam, de un nivel calitativ mediu.

INTERIOR: nivelul finisajelor este estimat a fi unul superior la parter și mediu la etaj și mansardă. Pardoseala: de tip cald în dormitoare, acoperită cu parchet lamelar din lemn de o calitate medie. La parterul în curs de amenajare completă, pardoseala este acoperită cu plăci de o calitate superioară, cu încălzire în pardoseală cu apă. Pereții: sunt tencuiți, fiind aplicat strat de vopsea lavabilă, de o calitate medie+, iar în băi și bucătărie având aplicată faianță de o calitate medie+ la parter și medie la etaj și mansardă. Plafoanele: sunt tencuite și aplicat strat de vopsea lavabilă de o calitate medie+, cu ornamente aplicate la nivelul parterului. Tâmplăria interioară: este din lemn și PVC, de o calitate medie+ la parter și medie la etaj și mansardă.

Utilitățile existente racordate la proprietate sunt: electricitate, gaz, apă și canalizare.
Nu sunt comunicate date, avize, sau alte informații privind utilitățile zonei, sau traversările existente în zonă.
Instalațiile existente în clădire:
a) Electricitate de 220 V c.a – instalație electrică de tip îngropată în tencuială, cu aparate și corpuri de iluminat fixe;
b) Rețea de gaz cu contoar observat la poartă, ce alimentează centrala termică ce asigură apa caldă și încălzirea prin radiatoare la interior. Sunt instalate două centrale (una pentru parter și una pentru etaje);
c) Apă curentă, alimentată din sistemul centralizat al localității, și canalizarea de colectare, ce deversează către sistemul centralizat de colectare al localității;
d) Instalațiile sanitare – Pentru băile sau grupurile sanitare, obiecte sanitare sunt de o calitate medie+;
e) Instalație de răcire – aparate clasice de aer condiționat;.

OBSERVATII conform RAPORTULUI DE EVALUARE:

1: Imobilul Subiect privește doar cota parte indiviză de 3/16 din total, aferentă debitorului IVAN GEORGE-MARIAN, conform solicitării și prevederilor legale aplicabile. Având în vedere elementele care sunt în utilizare comună, evaluarea de față este realizată sub ipoteza posibilității valorificării cotei părți indivize asemenea unei cote integrale, în pondere matematică și cu partajarea beneficiilor aduse de întregul amplasament, conform celei mai bune utilizări, în condiții optime, de bună vecinătate, fără a fi luate în considerare costuri adiționale posibil a fi generate (litigii, timpi în care nu se poate utiliza proprietatea, timpi necesari pentru împărțirea beneficiilor rezultate, avocați, supraprețuri solicitate și plătite pentru restul drepturilor etc) (vz. și Cap. II.1-5, III.12, Cap. III.6-7).

2: Conform celor constatate la momentul inspecției, clădirea principală C1 a beneficiat de o extindere, incluzând fostul garaj din spate (anexa veche C2 conform PAD-ului intabulat). Acest segment a fost inclus prin alipire la zona nou construită, iar cea mai mare parte a parterului clădirii inițiale C1 a fost unită funcțional cu această extindere. Această zonă nou construită, împreună cu parterul clădirii inițiale C1, a fost convertită astfel într-o unitate locativă ce poate fi separată funcțional de restul casei (etaj și mansardă).

Evaluarea este realizată sub ipoteza unor lucrări conforme, cu respectarea tuturor normelor aplicabile și cu cheltuieli necesare imediat după achiziție pentru actualizarea stării de fapt (vz. Și schițe Cap. II.2-5).
3: Conform celor constatate la momentul inspecției, în zona din față a clădirii principale C1 s-a construit un nou garaj. Evaluarea este realizată sub ipoteza unor lucrări conforme, cu respectarea tuturor normelor aplicabile și cu cheltuieli necesare imediat după achiziție pentru actualizarea stării de fapt (vz. Și schițe Cap. II.2-5).
4: Imobilul Subiect cuprinde, conform celor descrise, pe lângă elementele principale enumerate, și lucrările autonome sau adăugate imobilului, conform prevederilor legale (extinderi clădiri, amenajări teren, îngrădire, peisagistică, instalații din zona curții, sau porților de acces, etc). Evaluarea este realizată conform instrucțiunilor Clientului, în cea mai plauzibilă ipoteză, cu o stare efectivă a lucrărilor conform descrierii, cu lucrări considerate ca executate legal și conform normelor, cu un stadiu de executare conform celui descris, în lipsa altor date și documente contrare, prezentate în timp util, conform prevederilor legale aplicabile (vz. și Cod Civil art. 537, 546 al.3, 557 al.1, 567, 577, 578, 579, al.1, coroborat cu Cod Procedură Civilă, art. 814, 815, 836 al. 2, 5, 6 și 8).
5: Având în vedere condițiile extraordinare aplicabile pe termen scurt și mediu, generate întâi de pandemia de coronavirus, iar apoi de conflictele armate din Ucraina și Israel, în domeniul economic au fost generate incertitudini și riscuri însemnate, cu efecte și mai multe perturbări (probleme în lanțurile de aprovizionare, puseuri de cerere pe anumite segmente, inflație la nivel ridicat, dobânzi cu creștere foarte rapidă, la niveluri maxime pentru ultimii ani, incertitudini geopolitice, etc). Astfel, luând în considerare necesitatea de marketizare adecvată până la posibilitatea valorificării efective, în abordarea prudentă și în lipsa oricăror date certe ce ar indica oscilația prețurilor în această perioadă, nu au fost aplicate ajustări pentru condițiile de vânzare, evaluarea fiind realizată sub ipoteza specială a lipsei unor limitări suplimentare în acest
interval de timp (vz și Cap. II.4-7, Cap. IV).

Licitaţia începe de la pretul de 343.659,75 lei, reprezentând 75% din valoarea stabilita pentru prima licitatie conform art. 837 Cod procedură civilă rep.